Se ha acabado el contrato y el inquilino no se va: ¿qué hago?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Antes de nada, compruebe que el contrato se ha acabado de verdad, porque en la vivienda la ley lo alarga en muchos casos aunque el contrato diga otra cosa. Si se ha acabado, mándele un burofax que le pida que deje la vivienda y le ofrezca hablar del plazo y de las condiciones de la salida, porque antes de demandar hay que intentar un acuerdo. Si no se va, la vía es el desahucio por expiración del plazo, que el inquilino no puede parar pagando. No cambie la cerradura ni corte los suministros. Todo esto vale también para un local, aunque allí no hay prórrogas legales ni las protecciones de la vivienda habitual. Si se ha acabado de verdad En la vivienda, la ley alarga el contrato aunque se firmara por menos tiempo: Al menos cinco años, o siete si usted es una persona jurídica, como una sociedad. Hasta entonces se prorroga año a año y usted solo puede ponerle fin por causas concretas, como un impago o la necesidad de la vivienda si el contrato la preveía. Cumplido ese plazo, si usted no avisó con al menos cuatro meses de antelación de que no lo renovaba, sigue año a año hasta tres años más. En Barcelona y en las demás zonas tensionadas, las declaradas así por la subida de los alquileres, el inquilino puede pedir al final una prórroga extraordinaria de hasta tres años. Usted solo puede negarse si pactan otra cosa, si firman un contrato nuevo o si le comunicó a tiempo que necesita la vivienda para usted o para sus padres o hijos. Si el contrato ya estaba en vigor el 8 de octubre de 2026, el inquilino que esté al corriente de pago y lo haya estado los ocho meses anteriores puede pedir hasta dos años más, que no se suman a la prórroga anterior. Si usted es un gran tenedor, como llama la ley al propietario de muchas viviendas, el inquilino que acredite con un informe de los servicios sociales que está en situación de vulnerabilidad puede pedir hasta un año más. Si usted no avisó a tiempo o el inquilino pidió una prórroga a la que tiene derecho, no cabe el desahucio por fin de plazo. Cómo recuperar la vivienda Mande el burofax antes de que acabe el contrato o en cuanto acabe, con una oferta real, por ejemplo unas semanas más para mudarse. La Audiencia de Barcelona exige ese intento de acuerdo también en estos desahucios. Si el inquilino sigue quince días en la vivienda con su consentimiento y sin que usted le haya pedido que se vaya, el contrato puede entenderse renovado por meses. Si le paga, déjele claro por escrito que lo cobra como compensación por la ocupación y no como renta. Si no se va, demande el desahucio por expiración del plazo, con abogado y procurador. En la demanda tiene que decir si la vivienda es la habitual del inquilino y si usted es gran tenedor, o no se la admitirán. Mientras siga dentro, le debe la renta o una cantidad equivalente por ocupar la vivienda. Si es la vivienda habitual del inquilino y está en situación de vulnerabilidad, el juez puede suspender el lanzamiento, el desalojo por el juzgado, hasta dos meses, o cuatro si usted es una persona jurídica. Si además no tiene otra vivienda, puede que la suspensión dure más, porque está por ver si el régimen especial vigente desde el 8 de octubre de 2026 alcanza a este desahucio. El alquiler social obligatorio de los grandes tenedores catalanes no se aplica a este desahucio. No cambie la cerradura, no corte los suministros ni saque sus cosas. Aunque el contrato se haya acabado, la vivienda sigue siendo su morada y hacerlo puede ser delito. Si es un local En el local manda lo pactado y no hay duración mínima ni prórrogas legales. El contrato se acaba el día fijado, pero mande igualmente un burofax antes del vencimiento o, como muy tarde, en los quince días siguientes, para que no se entienda renovado. Como en la vivienda, hay que ofrecer negociar antes de demandar y no se puede cambiar la cerradura. En la demanda conviene decir que el local no es la vivienda habitual de nadie.