Más allá de los plazos de la LOE: responsabilidad contractual de arquitectos y legitimación de las comunidades tras la STS 860/2026
La Sentencia del Tribunal Supremo 860/2026, de 4 de junio, aborda un supuesto en el que una comunidad de propietarios ejercita conjuntamente acciones de responsabilidad decenal de la Ley de Ordenación de la Edificación y acciones contractuales del artículo 1101 del Código Civil contra arquitecto superior y arquitecto técnico. Las acciones LOE contra los técnicos estaban prescritas, pero el Tribunal Supremo confirma que ello no elimina necesariamente la vía contractual y reconoce la legitimación de la comunidad para ejercitar las acciones que originariamente correspondían a la cooperativa promotora. La resolución relativiza el obstáculo del artículo 1257 CC frente a adquirentes sucesivos y comunidades de propietarios y permite aclarar la diferencia entre plazos de garantía de la LOE, prescripción del artículo 18 LOE y prescripción de la acción contractual.
1.El caso: acciones LOE prescritas y reclamación contractual frente a arquitectos
La STS 860/2026 resuelve los recursos extraordinarios por infracción procesal y de casación interpuestos por el arquitecto superior y el arquitecto técnico de un edificio promovido en régimen de cooperativa, frente a la sentencia de la Audiencia Provincial que les condenó por responsabilidad contractual derivada de vicios constructivos. La comunidad de propietarios, constituida tras la adjudicación de las viviendas a los cooperativistas, demandó a los arquitectos, a la constructora y a la aseguradora, acumulando acciones de responsabilidad decenal de la LOE y acciones contractuales del artículo 1101 CC.
El Juzgado de Primera Instancia había estimado la prescripción de la acción LOE contra los arquitectos y había apreciado la falta de legitimación activa de la comunidad para ejercer la acción contractual, en aplicación del principio de relatividad de los contratos del artículo 1257 CC, al no ser la comunidad parte en los contratos de arrendamiento de servicios suscritos entre la cooperativa promotora y los técnicos. En consecuencia, absolvió a los arquitectos y a la aseguradora, condenando únicamente a la constructora, en rebeldía, por su responsabilidad legal bajo la LOE.
La Audiencia Provincial de Cádiz revocó parcialmente esta decisión. Consideró probado que los arquitectos mantuvieron una relación contractual con la cooperativa promotora y que, tras la adjudicación de las viviendas y la disolución de la cooperativa, las acciones contractuales se transmitieron a los cooperativistas y, por ende, a la comunidad de propietarios que estos formaron. Con base en esta legitimación activa, declaró la responsabilidad contractual del arquitecto superior por defectos de impermeabilización en los sótanos y la responsabilidad solidaria del arquitecto técnico y la constructora por otras filtraciones y humedades, condenándoles a su reparación o al abono de su coste.
Los arquitectos recurrieron en casación, alegando infracción del artículo 1257 CC y del principio de relatividad de los contratos, y sosteniendo que la prescripción de la acción LOE cerraba la vía de reclamación. El Tribunal Supremo desestima los recursos y confirma la sentencia de la Audiencia, sentando una doctrina de gran relevancia práctica.
2.Plazos de garantía LOE, prescripción del artículo 18 LOE y acción contractual: planos distintos
Uno de los aportes más importantes de la STS 860/2026 es la clarificación de que los plazos de garantía de la LOE, la prescripción de la acción LOE del artículo 18 y la prescripción de la acción contractual del artículo 1101 CC operan en planos distintos. La LOE establece, en su artículo 17, plazos de garantía materiales: diez años para daños estructurales que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio, tres años para daños que afecten a la habitabilidad y un año para daños de terminación o acabado. Estos plazos delimitan el periodo durante el cual los agentes de la edificación responden por determinados tipos de daños materiales, contados desde la recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de estas.
El artículo 18 LOE, por su parte, fija el plazo de prescripción de las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo 17 por daños materiales dimanantes de vicios o defectos: dos años a contar desde que se produzcan dichos daños. Este plazo se refiere a la acción específica de responsabilidad decenal y trienal de la LOE, no a otras acciones posibles. La acción de repetición entre agentes o de los aseguradores prescribe también a los dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable o desde la indemnización extrajudicial.
La acción contractual del artículo 1101 CC, en cambio, se rige por el plazo general de prescripción de las acciones personales del artículo 1964 CC, actualmente de cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. Esta acción permite reclamar el cumplimiento del contrato o la indemnización de daños y perjuicios por dolo, negligencia o morosidad en el cumplimiento de las obligaciones contractuales. La STS 860/2026 recuerda que la prescripción de la acción LOE no implica necesariamente la extinción de la acción contractual, que puede subsistir si no ha transcurrido su propio plazo de prescripción.
En el caso analizado, las acciones LOE contra los arquitectos estaban prescritas, pero la comunidad ejercitó también acciones contractuales, y el Tribunal Supremo confirma que esta vía no queda cerrada por la prescripción LOE. La responsabilidad contractual de los arquitectos, derivada de sus contratos de arrendamiento de servicios con la cooperativa promotora, puede ser exigida por quienes han sucedido a la cooperativa en la titularidad de las viviendas y de las acciones, siempre que no haya prescrito la acción personal.
3.Vínculo contractual con el técnico y transmisión de acciones a adquirentes sucesivos
La STS 860/2026 aborda también la cuestión de cuándo existe realmente vínculo contractual con el técnico y cómo se transmiten las acciones contractuales a los adquirentes sucesivos y a las comunidades de propietarios. Los arquitectos alegaban que la comunidad carecía de legitimación activa para ejercitar acciones contractuales, al no haber sido parte en los contratos de arrendamiento de servicios suscritos con la cooperativa promotora. El Tribunal Supremo rechaza esta tesis y relativiza el obstáculo del artículo 1257 CC.
El artículo 1257 CC establece que los contratos solo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos, salvo que los derechos y obligaciones no sean transmisibles por su naturaleza, por pacto o por disposición de la ley, y que, si el contrato contiene alguna estipulación en favor de un tercero, este puede exigir su cumplimiento si ha hecho saber su aceptación al obligado antes de que la estipulación sea revocada. La jurisprudencia ha interpretado este precepto de forma flexible en el ámbito de la construcción y de la promoción inmobiliaria, reconociendo que los adquirentes sucesivos de una vivienda están legitimados para ejercitar las acciones por vicios constructivos, incluidas las de naturaleza contractual, que correspondían al promotor original.
La STS 860/2026 reitera esta doctrina. Afirma que los cooperativistas, una vez adjudicadas las viviendas, suceden a la cooperativa promotora en la titularidad de las acciones contractuales frente a los técnicos, y que la comunidad de propietarios que constituyen adquiere la facultad de interponer las acciones correspondientes en defensa de sus derechos, tanto respecto de elementos comunes como privativos. La transmisión de acciones se produce con la adquisición del inmueble, ya que los nuevos propietarios son los perjudicados por los defectos y los titulares del derecho a reclamar.
El Tribunal Supremo destaca que la cuestión de la transmisión de acciones es jurídica, no fáctica, y que no se trata de una presunción, sino de la aplicación de la doctrina consolidada sobre la sucesión en la posición del promotor. La comunidad de propietarios, como entidad que agrupa a los adquirentes, puede ejercitar las acciones contractuales originariamente vinculadas a la cooperativa, sin que el artículo 1257 CC lo impida. La relativización del principio de relatividad de los contratos se justifica por la necesidad de proteger a los adquirentes frente a vicios constructivos y por la estructura propia de las promociones en régimen de cooperativa.
4.Legitimación de la comunidad de propietarios y alcance de la reclamación
La STS 860/2026 confirma la legitimación de la comunidad de propietarios para reclamar por daños tanto en elementos comunes como privativos, en representación de los intereses de todos los comuneros. La comunidad puede actuar como sujeto colectivo en defensa de la integridad del edificio y de la habitabilidad de las viviendas, acumulando acciones LOE y acciones contractuales. La condena a los arquitectos se refiere a defectos de impermeabilización en los sótanos y a filtraciones y humedades en otras zonas, que afectan tanto a elementos comunes como a partes privativas.
La legitimación de la comunidad se articula en torno a la idea de que los vicios constructivos afectan al conjunto del edificio y que la reparación debe abordarse de forma unitaria. La comunidad puede reclamar la reparación o el coste de la reparación, y la responsabilidad de los arquitectos se extiende a los daños derivados de sus errores de proyecto y dirección, tanto si se encuadran en la LOE como si se articulan contractualmente. La STS 860/2026 refuerza la posición de las comunidades en litigios de construcción, evitando que la falta de vínculo contractual directo con los técnicos se convierta en un obstáculo insalvable.
5.Responsabilidad contractual de arquitectos y aparejadores más allá de la LOE
La sentencia pone de relieve que la responsabilidad de arquitectos y aparejadores no se agota en la LOE. La Ley de Ordenación de la Edificación establece un régimen específico de responsabilidad por daños materiales en el edificio, con plazos de garantía y de prescripción propios, pero no excluye la responsabilidad contractual derivada de los contratos de arrendamiento de servicios suscritos con el promotor. El artículo 17.1 LOE señala expresamente que las responsabilidades LOE se entienden sin perjuicio de las responsabilidades contractuales, y el artículo 1101 CC permite reclamar daños y perjuicios por dolo, negligencia o morosidad en el cumplimiento de las obligaciones contractuales.
La STS 860/2026 muestra que, cuando la acción LOE está prescrita, la acción contractual puede seguir abierta si no ha transcurrido su propio plazo de prescripción. La responsabilidad contractual puede abarcar daños que, por su naturaleza o por el momento de su manifestación, no encajan en los plazos de garantía LOE, o que han quedado fuera por prescripción de la acción específica. La articulación entre ambas vías exige un análisis cuidadoso de los hechos, de los plazos y de la naturaleza de los daños.
La sentencia también recuerda que la responsabilidad contractual puede ser solidaria entre arquitecto superior, arquitecto técnico y constructora, cuando no se puede individualizar la causa de los daños o cuando se prueba la concurrencia de culpas sin poder precisar el grado de intervención de cada agente. La LOE prevé la solidaridad en estos casos, y la responsabilidad contractual puede seguir la misma lógica, permitiendo al perjudicado reclamar frente a cualquiera de los intervinientes y dejando para la fase de repetición la distribución interna de responsabilidades.
6.Conclusión: más allá de los plazos de la LOE, la vía contractual permanece abierta
La STS 860/2026 ofrece una respuesta clara a la cuestión de si, prescrita la acción de la LOE, queda abierta la responsabilidad contractual contra arquitectos y aparejadores. El Tribunal Supremo afirma que sí, que la prescripción de la acción LOE no elimina necesariamente la vía contractual, y que las acciones personales del artículo 1101 CC pueden subsistir con su propio plazo de prescripción. La sentencia reconoce, además, la legitimación de las comunidades de propietarios para ejercitar las acciones contractuales originariamente vinculadas a la cooperativa promotora, relativizando el obstáculo del artículo 1257 CC frente a adquirentes sucesivos.
La diferencia entre plazos de garantía LOE, prescripción del artículo 18 LOE y prescripción de la acción contractual se consolida como un elemento clave de la litigación en materia de responsabilidad de la edificación. La existencia o no de vínculo contractual con el técnico, la transmisión de acciones a los adquirentes y la legitimación de las comunidades se convierten en cuestiones centrales. Para la práctica forense, la sentencia es una guía valiosa: cuando los plazos LOE han transcurrido, no debe descartarse sin más la vía contractual, y las comunidades de propietarios pueden ser sujetos activos legítimos en la reclamación frente a arquitectos y aparejadores por vicios constructivos.
