Com funciona la dació en pagament?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

El deutor lliura un bé al creditor, normalment un immoble, per pagar el deute en lloc de fer-ho amb diners. Només és possible si el creditor l'accepta, perquè ningú no està obligat a cobrar amb una cosa diferent de la que se li deu. El deute s'extingeix en allò que es pacti, així que convé que l'acord digui expressament que el cancel·la sencer. Si es tracta de l'habitatge habitual hipotecat i el banc està adherit al Codi de Bones Pràctiques, el deutor en una situació econòmica molt difícil la pot exigir si compleix els requisits. En aquest cas el deute es cancel·la del tot, també per als avaladors. Què és i com s'acorda Ni el Codi civil comú ni el Codi civil de Catalunya no regulen la dació en pagament com a tal. Els tribunals hi apliquen les regles generals del pagament, de les quals es desprenen aquestes conseqüències: Cal l'acord del creditor. A Espanya no existeix un dret general del deutor a pagar lliurant un bé. Si l'acord no diu que el deute queda cancel·lat sencer, pot quedar pendent la diferència entre el que es devia i el valor que es dona al bé. Si el deute tenia un avalador, aquest queda alliberat tan bon punt el creditor accepta el bé en pagament. No val pactar en signar el préstec que el creditor es quedarà la casa hipotecada si no es paga. El que sí que val és acordar la dació més endavant, quan arriba el moment de pagar. L'habitatge habitual i el Codi de Bones Pràctiques Per a l'habitatge habitual hipotecat hi ha el Codi de Bones Pràctiques, aprovat per un reial decret llei del 2012. Els bancs s'hi adhereixen de manera voluntària, però un cop adherits l'han d'aplicar. El pot demanar el deutor que es troba en l'anomenat llindar d'exclusió, que exigeix, entre altres requisits: Que els ingressos de la família no superin tres vegades l'IPREM, un indicador públic que s'utilitza per fixar ajuts, amb límits més alts en alguns casos, com la discapacitat o la dependència. Que en els quatre anys anteriors la seva situació econòmica o familiar hagi canviat de manera significativa. Que la quota de la hipoteca superi el 50 % dels ingressos nets de la família, o el 40 % en aquests casos especials. Per a la dació en pagament, que l'habitatge s'hagués comprat per 250.000 euros o menys. La dació és l'últim pas. Abans cal demanar la reestructuració del deute, per exemple allargant el termini. Si aquesta i les altres mesures del Codi no són viables, la dació es pot demanar en els vint-i-quatre mesos següents a aquesta sol·licitud. No és possible si ja s'ha anunciat la subhasta de l'habitatge o si té càrregues posteriors a la hipoteca. Si s'aplica, el banc ha d'acceptar l'habitatge i el deute queda cancel·lat del tot, també el dels avaladors. Si ho demana al mateix temps que la dació, el deutor es pot quedar dos anys a l'habitatge amb un lloguer social, pagant cada any el 3 % del deute que tenia en fer la dació. Per exemple, amb un deute de 150.000 euros serien 4.500 euros l'any, uns 375 euros al mes. Si el banc no hi està adherit o no es compleixen els requisits, la dació és una negociació com qualsevol altra. Els impostos El deutor no tributa a la renda pel guany que pugui tenir en lliurar el seu habitatge habitual per cancel·lar una hipoteca amb un banc o una altra entitat que presta diners de manera professional, si no té altres béns suficients per pagar tot el deute. N'hi ha prou que hagi estat el seu habitatge habitual en algun moment dels dos anys anteriors. Val també per a qui va hipotecar el seu habitatge pel deute d'un altre. Amb requisits semblants, tampoc no paga la plusvàlua municipal, l'impost de l'ajuntament sobre l'augment de valor del sòl. El creditor que rep l'immoble paga l'impost sobre transmissions patrimonials. Fora d'aquests casos, per exemple si es lliura un local o una segona residència o si el creditor és un particular, no hi ha exempció. El deutor pot haver de declarar un guany a la renda i pagar la plusvàlua municipal.