Quant de temps hi ha per exercir el retracte d'una finca rústica?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

El termini per exercir el retracte, que és quedar-se el que un altre acaba de comprar pagant-li el mateix que va pagar, depèn de qui l'exerceixi i de la llei que l'hi doni. A Catalunya, el copropietari de la finca té un mes per comprar des que el qui ven la seva part l'avisa per burofax o per un altre mitjà fefaent i, si no el va avisar, tres mesos per quedar-se la part venuda des que coneix la venda i les seves condicions o des que s'inscriu al Registre de la Propietat. El veí que conrea ell mateix la seva terra té dos mesos des que coneix la venda i les seves condicions o des que s'inscriu al Registre. El veí titular d'una explotació agrària prioritària, que és la que està inscrita com a tal en un registre de l'Administració, té un any des de la inscripció al Registre o, si se li notifica la venda de manera fefaent, 60 dies des de la notificació, quan aquest termini acaba abans. En tots els casos, si el termini passa sense exercir-lo, el dret es perd. Els terminis a Catalunya El copropietari. Si un dels propietaris vol vendre la seva part a una persona de fora, ha d'avisar abans els altres de manera fefaent, és a dir, per un mitjà que en deixi constància, com ara un burofax o un requeriment notarial. L'avís ha de dir el preu i les condicions. Des d'aleshores, els altres tenen un mes per comprar-la per aquest preu. Si no els va avisar, o va vendre per un altre preu o en altres condicions, tenen tres mesos per quedar-se la part venuda des que coneixen la venda i les seves condicions o des que s'inscriu al Registre de la Propietat. El veí que té el retracte de confrontants propi del codi català, que és el que conrea ell mateix la seva terra, quan la finca rústica que es ven és més petita que la unitat mínima de conreu i el comprador no és propietari de cap finca confrontant. La unitat mínima de conreu és la superfície mínima que fixa la Generalitat perquè una finca rústica es pugui conrear amb un rendiment raonable. Aquest veí té dos mesos des que coneix la venda i les seves condicions o des que la venda s'inscriu al Registre de la Propietat. El veí titular d'una explotació agrària prioritària, si la finca venuda mesura menys del doble de la unitat mínima de conreu. La llei estatal de modernització de les explotacions agràries, que també es pot aplicar a Catalunya, li dona un any des que la venda s'inscriu al Registre de la Propietat. Si se li notifica la venda de manera fefaent, té 60 dies des de la notificació, llevat que l'any acabi abans. El Tribunal Suprem ha aplicat els 60 dies també quan la notificació va arribar després de la inscripció, perquè així el termini acabava abans que l'any. Per això, qui rep aquesta notificació no ha de comptar amb l'any sencer. A la major part de la resta d'Espanya, el copropietari i el veí confrontant del Codi civil comú tenen només nou dies naturals, festius inclosos, des que la venda s'inscriu al Registre o, si no s'inscriu, des que la coneixen. El termini del titular d'una explotació prioritària és el mateix que a Catalunya. Com es compten i què cal fer Quan el termini compta des de la inscripció al Registre, corre encara que l'interessat no s'hagi assabentat de la venda, perquè la llei entén que des d'aleshores qualsevol la pot conèixer. Si el comprador no accepta el retracte, s'ha d'exercir amb una demanda davant del jutjat. Des del 2025 la llei exigeix en general intentar abans un acord, així que amb terminis tan curts convé començar els tràmits tan bon punt es coneix la venda. Qui exerceix el retracte paga al comprador el mateix que va pagar ell, així que convé tenir els diners disponibles des del principi. Si és vostè qui compra, li convé inscriure la compra com més aviat millor i notificar-la de manera fefaent als veïns confrontants, perquè així comencen a córrer els seus terminis.