Qui té preferència per comprar una parcel·la confrontant?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Ser veí no dona per si sol preferència per comprar, perquè la llei només la reconeix en les finques rústiques, mai en un solar ni en una finca urbana. A Catalunya la té el veí que conrea ell mateix la seva terra si el comprador no és propietari de cap finca confrontant i la finca que es ven és més petita que la unitat mínima de conreu, que és la superfície mínima que fixa la Generalitat perquè una finca rústica es pugui conrear amb un rendiment raonable. També la pot tenir el veí titular d'una explotació agrària prioritària, que és la que està inscrita com a tal en un registre de l'Administració, si la finca que es ven no arriba al doble d'aquesta unitat. En tots dos casos és un dret de retracte, que permet al veí quedar-se la finca ja venuda pagant al comprador el mateix que va pagar ell i en les mateixes condicions. Si el copropietari o l'arrendatari de la finca també tenen dret a comprar-la, passen per davant del veí. Quins veïns tenen preferència A Catalunya la poden tenir dues classes de veïns: El que la llei considera conreador directe i personal. És qui porta ell mateix l'activitat agrària de la seva explotació, obté de l'activitat agrària o d'altres activitats complementàries almenys la meitat de la seva renda i hi dedica més de la meitat del seu temps de treball. També ho poden ser algunes societats, comunitats i cooperatives agràries. Té preferència si és propietari d'una finca rústica que confronta amb la que es ven, quan aquesta és més petita que la unitat mínima de conreu i el comprador no és propietari de cap de les finques confrontants. La Generalitat fixa aquesta unitat per zones, amb mesures diferents per al secà i per al regadiu. No hi ha preferència si a la finca venuda hi ha construccions legals que valen més de dos terços del total. El titular d'una explotació agrària prioritària, que per estar inscrita com a tal ha de complir els requisits de la llei estatal de modernització de les explotacions agràries. Aquesta llei li dona preferència quan la finca rústica que es ven mesura menys del doble de la unitat mínima de conreu. Si es queda la finca, no la pot vendre durant sis anys. La llei estatal s'aplica respectant el dret civil català. Ni les lleis ni els tribunals no han aclarit del tot com encaixen les dues preferències quan coincideixen en una mateixa venda. Qui compra una finca rústica petita ha de tenir present, per tant, que un veí amb dret se la pot quedar després. Els terminis per fer-ho són una altra qüestió. Si hi ha diversos interessats Si sobre la mateixa venda tenen dret diverses persones, el codi català fixa aquest ordre: Primer, el copropietari o el cohereu, si el que es ven és la part d'un dels propietaris de la finca. Després, l'arrendatari de la finca rústica, que té el seu propi dret de compra preferent. Finalment, el veí confrontant. Queden a banda els drets que algunes lleis donen a la Generalitat, a l'Estat o als ajuntaments sobre determinades finques, que segueixen les seves pròpies regles. Si els qui volen la finca són diversos veïns amb el retracte del codi català, es prefereix el propietari de la finca confrontant més petita i, si mesuren el mateix, el de la finca que comparteix més partió amb la venuda. Si són diversos veïns titulars d'explotacions prioritàries, la llei estatal prefereix el que amb la finca comprada arriba a la unitat mínima de conreu o la supera. Si hi arriben diversos, prefereix el propietari de la finca més petita. Si no n'hi arriba cap, el de la més gran. A la major part de la resta d'Espanya, el Codi civil comú dona preferència a qualsevol veí quan la finca rústica venuda no passa d'una hectàrea, llevat que les finques estiguin separades per un rierol, una sèquia, un barranc, un camí o una altra servitud visible. Entre diversos veïns, prefereix el propietari de la finca més petita i, si mesuren el mateix, el que ho demana abans. Aquesta regla no s'aplica a Catalunya.