¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Son dos contratos en uno, un alquiler de vivienda y un derecho de opción de compra, que permite al inquilino decidir, dentro de un plazo, si compra la vivienda por un precio fijado de antemano. Lo normal es que el inquilino pague una prima por tener ese derecho y que se pacte descontar del precio esa prima y una parte de las rentas si al final compra. Si no compra, el propietario se queda con la prima y lo pagado como renta no se devuelve, salvo que se haya pactado otra cosa. El alquiler sigue siendo un alquiler de vivienda, con sus límites de renta y su duración mínima de cinco años, o siete si el propietario es una persona jurídica. Para que la opción valga frente a quien compre después la vivienda, conviene inscribirla en el Registro de la Propiedad. Lo que conviene pactar Casi todo depende de lo que se escriba en el contrato, que debería dejar claro esto: El precio de compra, cerrado o con una fórmula clara. Dejarlo “a precio de mercado” puede hacer que la opción no valga. Si hay prima, su importe y si se descuenta del precio. Tiene que ser una prima de verdad. Una prima que en realidad sea renta adelantada o una garantía encubierta puede discutirse por los límites que la ley pone a la renta y a las garantías. Qué parte de cada renta se descontará del precio si el inquilino compra. El plazo para ejercer la opción y cómo se comunica, por escrito y de forma que quede constancia. El plazo para firmar la escritura y pagar el precio. También quién paga los gastos y los impuestos de la compra. El alquiler sigue siendo de vivienda El inquilino tiene derecho a quedarse cinco años, o siete si el propietario es una persona jurídica, como una sociedad, con las prórrogas de la ley. Si decide no comprar, el alquiler no se acaba por eso y sigue hasta que termine su duración legal. La renta solo se actualiza si se pactó y nunca por encima del IRAV, el índice que publica cada mes el INE para los alquileres. En las zonas tensionadas, las declaradas así por la dificultad de acceder a la vivienda, tiene además los límites de la zona. En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, el inquilino no puede renunciar al tanteo y al retracto, su derecho a comprar con preferencia si el propietario vende a otro. Es un derecho distinto de la opción y los dos conviven. La inscripción y los problemas más comunes Para inscribir la opción en el Registro de la Propiedad hay que pactarlo expresamente y fijar el precio de compra, la prima si la hay y el plazo. En el alquiler con opción, ese plazo puede durar todo el alquiler, pero la opción inscrita caduca si el alquiler se prorroga, también cuando la prórroga la impone la ley. Por eso conviene que el plazo de la opción quede dentro del plazo pactado del contrato, por ejemplo un contrato de cinco años con opción durante esos cinco años. En Cataluña, además, la opción no puede durar más de diez años. Si el propietario vende la vivienda a otro durante el plazo de la opción, el comprador tiene que respetarla si está inscrita. Si no lo está, en principio solo puede reclamar una indemnización al propietario. Aun así, conserva el tanteo y el retracto, que le permiten comprar por el mismo precio que el tercero, salvo que los renunciara en un contrato firmado antes del 8 de octubre de 2026. Y si el inquilino ejerce la opción y el propietario se niega a vender, puede pedir al juez que le obligue a firmar la venta o que le indemnice. Antes de demandar, la ley exige intentar una negociación.