¿Tiene validez una compraventa en documento privado, sin notario?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Sí. Entre quienes la firman es válida, porque la ley no exige escritura pública para vender un piso. Con el contrato y la entrega del piso, el comprador puede ser ya su propietario. Pero un documento privado no se puede inscribir en el Registro de la Propiedad, así que el comprador queda expuesto a que el vendedor, que sigue figurando como dueño, venda o hipoteque el piso a otro o a que se lo embarguen sus acreedores. Por eso el documento privado suele ser solo un paso previo a la escritura, como el contrato de arras. Por qué vale y qué le falta El Código Civil de Cataluña no exige ninguna forma especial para vender un piso. El contrato privado obliga a los dos y cualquiera de ellos puede exigir al otro que lo lleve a escritura pública. Para que el comprador se convierta en propietario hacen falta el contrato y la entrega del piso, que puede hacerse dándole las llaves y la posesión. La firma de la escritura cuenta como entrega, pero no es la única forma de hacerla. Lo que el documento privado no permite es inscribir la compra. La Ley Hipotecaria solo admite en el Registro escrituras públicas, sentencias y otros documentos auténticos. Sin inscripción, el comprador no está protegido frente a terceros. Los riesgos El vendedor sigue figurando como dueño. Si vende o hipoteca el piso a otro que lo inscribe de buena fe, ese otro queda protegido y usted solo podrá reclamar al vendedor. Los acreedores del vendedor pueden embargar el piso. Usted tendría que defenderse en el juzgado probando que compró antes. Frente a terceros, la fecha de un documento privado es difícil de acreditar. Si el vendedor muere o se niega a firmar la escritura, habrá que pedírsela a él o a sus herederos y, si no la firman, demandarlos. Antes de demandar, la ley exige intentar una negociación. Nadie comprueba la identidad y la capacidad de quien vende, las cargas y las deudas con la comunidad, el consentimiento de su cónyuge o de su pareja estable si es la vivienda familiar ni los derechos de compra preferente del inquilino o de la Generalitat. Ningún banco le dará una hipoteca sobre un piso que no está inscrito a su nombre. El impuesto de la compra se debe igual desde que se firma el documento privado y en el mismo plazo que si hubiera escritura. Si ya ha firmado un documento privado Pida al vendedor que firme la escritura cuanto antes, sin esperar a que surja un problema. Guarde el contrato, los justificantes de las transferencias con las que pagó y lo que pruebe que usa el piso, como los recibos de los suministros a su nombre. Si el vendedor se niega, puede exigírselo por escrito y, si no hay acuerdo, demandarle para que el juez le obligue a firmarla.