Què passa si una persona construeix en un terreny aliè?

Si qui va construir va actuar de bona fe

Per al Codi civil de Catalunya actua de bona fe qui creu raonablement que té dret a construir, per exemple perquè pensava que el terreny era seu o es va equivocar amb el límit. La bona fe es presumeix, però s'acaba tan bon punt el propietari del sòl s'hi oposa. El que passa després depèn de què val més, el sòl envaït o l'obra juntament amb el terreny del mateix constructor sobre el qual s'aixequi, si n'hi ha:

• Si el sòl val més que l'obra, el propietari pot triar entre quedar-se l'obra, pagant el que va costar construir-la i, si també ocupa terreny del constructor, el valor d'aquest terreny, o obligar el constructor a comprar-li el sòl ocupat. Si el sòl no es pot dividir o el que en queda no es pot edificar, el pot obligar a comprar tot el solar. En tots dos casos té dret, a més, que li indemnitzin els danys. Per triar té tres anys des que es va acabar l'obra. Després només pot exigir que li comprin el sòl.
• Si l'obra envaeix només una part de la finca i el tros envaït no val més que l'obra, com passa amb la casa del veí que s'endinsa uns metres en el terreny del costat, el propietari li ha de cedir aquest tros si el constructor li paga el seu valor i els danys, sempre que l'edificació no es pugui dividir. Si el tros no es pot separar o el que li queda no es pot edificar, li pot exigir que li compri tot el solar. Si hi ha o hi pot haver propietat horitzontal, pot demanar que li pagui amb pisos o locals en lloc de diners.

Amb el Codi civil, que regeix a la major part de la resta d'Espanya, el propietari es pot quedar l'obra feta de bona fe pagant la indemnització que marca la llei, o obligar el constructor a pagar-li el terreny, sense termini per triar. La construcció que envaeix en part la finca veïna no està regulada en aquest codi. La resolen els tribunals amb regles semblants.

Si va actuar de mala fe

Actua de mala fe qui sap que el terreny no és seu o continua construint després que el propietari s'hi hagi oposat. En aquest cas perd, en favor del propietari del sòl, tot el que ha construït. A més, li ha d'indemnitzar els danys.

Si l'obra envaeix només una part de la finca, el propietari pot exigir que el constructor enderroqui a càrrec seu el que ha construït en el seu terreny, a més de la indemnització. També pot triar les solucions previstes per a la bona fe, si li convenen més. El jutge pot denegar l'enderrocament si causa al constructor un perjudici desproporcionat.

Què convé fer

Si veu que construeixen al seu terreny, oposi-s'hi com més aviat millor de manera que en quedi constància, per exemple amb un burofax o un requeriment notarial. Des d'aquell moment el constructor ja no actua de bona fe i, si continua, construeix a risc seu. Si l'obra està en marxa, pot demanar al jutge que l'aturi. Abans de demandar cal intentar, en general, un acord, per exemple amb una proposta per escrit o una mediació.

Si l'obra es va fer de bona fe i el sòl val més, no deixi passar els tres anys que té per triar. El que pugui fer l'Ajuntament si l'obra no té llicència és una altra qüestió, amb els seus propis terminis.