Què vol dir que un habitatge estigui fora d'ordenació i què passa si el compro?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Un habitatge està fora d'ordenació quan es va construir legalment, però un pla urbanístic posterior el contradiu i preveu que desaparegui, per exemple perquè s'ha d'expropiar o enderrocar per fer-hi un carrer o una zona verda. El pot comprar i la compra és vàlida, però vostè hereta aquesta situació. En general només podrà fer obres de reparació i conservació, no les que n'augmentin el valor. Si arriba l'expropiació, li pagaran el valor de l'edifici sense comptar les millores no autoritzades. A més, els bancs solen taxar-lo a la baixa o no finançar-lo. Fora d'ordenació o volum disconforme La llei d'urbanisme de Catalunya distingeix dues situacions: Fora d'ordenació. L'edifici queda en contra del nou pla i està destinat a desaparèixer, perquè el pla preveu expropiar-lo, enderrocar-lo o que el sòl passi a l'Ajuntament. Volum disconforme. L'edifici no està condemnat a desaparèixer, però té més volum del que avui permet el pla, per exemple més plantes o més fondària. Totes dues són diferents de l'obra feta sense llicència que l'Ajuntament ja no pot ordenar enderrocar perquè ha passat el termini, que és una altra qüestió. A la resta d'Espanya la figura existeix en totes les comunitats, amb noms i regles semblants que fixa cada una. Què passa si el compra La compra és vàlida i s'inscriu al Registre de la Propietat, però vostè passa a tenir els mateixos drets i deures urbanístics que el venedor. A la pràctica: En un habitatge fora d'ordenació només es poden fer les reparacions que exigeixen la higiene, l'ornament i la conservació de l'edifici. No s'hi permeten obres de consolidació, d'ampliació ni de modernització que n'augmentin el valor d'expropiació, llevat d'algunes obres parcials de consolidació si no està previst expropiar ni enderrocar en cinc anys. Una reforma de finals de 2021 permet, a més, substituir elements perillosos per a la salut, com ara l'amiant, per uns altres de semblants. Els usos que ja tenia es poden mantenir si no són incompatibles amb el nou pla. Amb volum disconforme s'admet força més, com ara obres de consolidació i de rehabilitació dins dels límits del pla. Si arriba l'expropiació, li pagaran el valor de l'edifici, però no les millores fetes sense autorització. Els bancs solen taxar-lo a la baixa o no finançar-lo. També li costarà més vendre'l. La llei estatal del sòl obliga a fer constar a l'escriptura de venda que l'edifici està fora d'ordenació. Si no es va fer, el comprador pot demanar en els quatre anys següents que es desfaci la compra i una indemnització. Abans de demandar, la llei exigeix intentar una negociació. Com comprovar-ho abans de comprar Demani a l'Ajuntament un certificat o un informe urbanístic de la finca. Li dirà el seu règim urbanístic, si està fora d'ordenació o amb volum disconforme i si hi ha expedients oberts. Consulti el planejament al Registre de planejament urbanístic de Catalunya, que qualsevol persona pot consultar al web de la Generalitat. No es refiï només de la nota simple, el resum que dona el Registre de la Propietat, que pot no dir-ho.