Quan prescriu una construcció il·legal a Catalunya? Com es demostra?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Segons el text refós de la llei d'urbanisme de Catalunya, l'Ajuntament té sis anys des que s'acaba una obra il·legal per ordenar que es legalitzi o s'enderroqui. L'ordre d'enderroc ja dictada també prescriu als sis anys. Contra les obres en zones verdes, en carrers o en sòl no urbanitzable protegit, l'acció no prescriu mai. Que hagi prescrit no vol dir que l'obra quedi legalitzada. L'antiguitat l'ha de provar qui al·lega la prescripció, normalment amb el certificat d'un tècnic, el Cadastre i fotografies aèries antigues. Els terminis La llei tracta per separat l'ordre de legalitzar o enderrocar l'obra i la multa. Els terminis són aquests: L'Ajuntament pot ordenar la legalització o l'enderroc durant sis anys des que l'obra s'acaba. Si el que és il·legal és un ús, com viure en un local sense haver fet el canvi d'ús, el termini no comença a córrer mentre dura. L'ordre d'enderroc ja dictada també prescriu als sis anys. No prescriuen mai, ni l'acció ni l'ordre, en els terrenys que el pla destina a zones verdes o a carrers ni en el sòl no urbanitzable protegit per la legislació o el planejament territorial. No és tot el sòl rústic, sinó el protegit. La multa té els seus propis terminis. La infracció prescriu als sis anys si és molt greu, als quatre si és greu i als dos si és lleu. La multa ja imposada prescriu als tres anys si la infracció és molt greu, als dos si és greu i a l'any si és lleu. En les zones verdes, els carrers i el sòl no urbanitzable protegit no prescriuen ni la infracció ni la multa. Per exemple, una ampliació sense llicència que compleix el pla i es va acabar el juny de 2021 és una infracció lleu. La multa ja no es pot imposar des del juny de 2023, però l'Ajuntament pot exigir que es legalitzi fins al juny de 2027 i, si no es legalitza, ordenar l'enderroc. Fora de Catalunya, cada comunitat autònoma fixa el seu propi termini. Prescriure no és legalitzar Passats els sis anys, l'Ajuntament ja no pot ordenar l'enderroc, però l'obra continua sense llicència. No queda legalitzada i té limitacions, per exemple per ampliar-la o reformar-la a fons. També pot complicar la venda, la hipoteca o la cèdula d'habitabilitat, el document que acredita que un habitatge serveix per viure-hi. Si sobre el que és il·legal es fan obres noves, el termini d'aquestes obres comença a comptar quan s'acaben. Esperar que passi el termini no substitueix la llicència. Fins que s'esgota, l'Ajuntament pot ordenar l'enderroc i, si la infracció no ha prescrit, imposar una multa. El que pot reclamar la comunitat de propietaris és una altra qüestió, amb el seu propi termini de quatre anys i altres condicions. Com es demostra l'antiguitat Qui al·lega la prescripció ha de provar quan es va acabar l'obra. Si hi ha dubtes, els tribunals solen resoldre'ls en contra del propietari. Serveixen sobretot: El certificat d'un arquitecte o un aparellador que fixi la data d'acabament i expliqui en què es basa. La certificació cadastral descriptiva i gràfica, el document del Cadastre que descriu la finca i el que s'hi ha construït, si l'obra ja hi figura amb la seva data. Les fotografies aèries antigues. L'Institut Cartogràfic i Geològic de Catalunya té a internet un comparador amb fotos aèries des del 1945. Com que no hi ha fotos de tots els anys, solen provar que l'obra es va fer entre un vol i el següent. Una acta notarial que descrigui l'obra. Si es va fer fa anys, prova que ja existia aleshores. Abans de comprar una finca amb obres sense llicència, pregunti a l'Ajuntament si hi ha algun expedient obert i comprovi si consta anotat a la nota simple, el resum que dona el Registre de la Propietat de la finca i les seves càrregues.