Un veí ha fet obres sense permís o s'ha quedat part d'una zona comuna: què pot fer la comunitat? I si han passat anys i ningú no va dir res?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

La comunitat pot exigir al veí que desfaci l'obra i deixi com estaven els elements comuns, que són les parts de l'edifici que pertanyen a tothom. Si no ho fa, el pot demandar perquè ho faci a costa seva. Amb el pas del temps, la llei dona l'obra per consentida si es compleixen alhora cinc condicions, entre les quals que fos a la vista i que la comunitat no s'hi oposés en els quatre anys següents a l'acabament. Si el veí s'ha quedat una part d'una zona comuna, aquesta regla no el protegeix. Com que la llei no aclareix què és suficient per oposar-s'hi, el més segur és demandar abans que es compleixin els quatre anys. Què pot fer la comunitat Segons el Codi civil de Catalunya, les obres d'un pis que toquen un element comú, com la façana, l'estructura, un pati o el replà, necessiten l'acord de la junta. La llicència de l'ajuntament no supleix aquest acord, perquè són permisos diferents i l'un no substitueix l'altre. Davant d'una obra feta sense aquest acord, el més habitual és: Demanar al veí per burofax que la desfaci o que retorni l'espai en un termini raonable. Incloure l'assumpte en l'ordre del dia de la junta perquè acordi reclamar i autoritzi la presidència a demandar. N'hi ha prou amb la majoria simple. Intentar una negociació, que la llei exigeix abans de demandar. Es pot proposar en el mateix burofax, si convida de debò a negociar. Demandar perquè el jutge el condemni a reposar els elements comuns a costa seva i a pagar els danys. Si l'obra encara està en marxa, es pot demanar que l'aturi mentre dura el plet. La comunitat no ha de desfer l'obra pel seu compte, per exemple canviant el pany de l'espai ocupat. I si ha permès la mateixa obra a altres veïns, els tribunals no solen deixar que la prohibeixi a un de sol. Quan es dona l'obra per consentida El codi català dona per consentida una obra que ningú no va autoritzar només si es compleixen alhora aquestes condicions: Que fos notòria, és a dir, que fos a la vista i la pogués conèixer qualsevol. Que no resti solidesa a l'edifici. Que no ocupi elements comuns. Que no creï servituds noves, és a dir, càrregues permanents sobre l'edifici en benefici del pis, com un desguàs que passi per una paret comuna. Que la comunitat no s'hi hagi oposat en els quatre anys següents a l'acabament de l'obra. Si l'obra es va acabar el març de 2023, els quatre anys es compleixen el març de 2027. És un termini de caducitat, així que en principi una reclamació no el fa tornar a començar. La llei no aclareix si per oposar-s'hi n'hi ha prou amb una carta o amb un acord de la junta. El més segur és demandar abans que es compleixi, deixant temps per a la negociació prèvia. Si falta una sola condició, aquesta regla no protegeix el veí, tot i que hi pot haver altres terminis. Fora d'aquest cas, que els veïns sabessin que l'obra existia no vol dir que la consentissin. I per a qui pensa fer una obra, aquesta regla no substitueix el permís, perquè fins que no passen els quatre anys s'exposa a haver de desfer-la. A la resta d'Espanya no existeix aquesta regla. Allà els tribunals valoren cas per cas si hi va haver un consentiment tàcit i, si no n'hi va haver, el Tribunal Suprem dona a la comunitat trenta anys per exigir la reposició. Si s'ha quedat una zona comuna Tancar un tros de replà per unir-lo al pis, apropiar-se d'una part del terrat o fer servir com a propi un quarto comú és ocupar elements comuns. A això no s'hi aplica la regla dels quatre anys. Perquè un veí tingui l'ús exclusiu d'una zona comuna cal un acord unànime. En principi, la comunitat pot reclamar l'espai encara que hagin passat molts anys, perquè el codi català diu que l'acció per recuperar una propietat no prescriu. La indemnització dels danys sí que té un termini, de tres anys. Tot i així, convé no esperar, perquè amb els anys la prova es complica i el veí pot al·legar que ha adquirit l'espai pel pas del temps.