Puc unir dos pisos o dividir el meu en dos?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Sí, però normalment necessita l'acord de la junta de propietaris, perquè unir o dividir pisos canvia el títol de constitució, que és l'escriptura que descriu cada pis de l'edifici i en fixa la quota. A Catalunya aquest canvi exigeix quatre cinquenes parts dels propietaris i de les quotes de participació. No cal l'acord si els estatuts permeten aquestes operacions sense consentiment de la junta, cosa freqüent en els edificis nous. Tot i així, les obres que toquin l'estructura o les zones comunes necessiten l'acord. A més, cal la llicència de l'Ajuntament, que no substitueix el permís de la comunitat. L'acord de la junta i els estatuts Unir dos pisos o dividir-ne un fa desaparèixer o néixer finques i en canvia les quotes de participació, que són el percentatge que té cada pis en l'edifici. El Codi civil de Catalunya ho tracta com un canvi del títol de constitució, amb aquestes regles: Cal l'acord de la junta, amb el vot de quatre cinquenes parts dels propietaris, és a dir, el 80 %, que també sumin quatre cinquenes parts de les quotes. Els qui no hi assisteixin compten a favor si no s'hi oposen per escrit en el mes següent a la notificació de l'acord. No cal l'acord si els estatuts permeten unir o dividir pisos, o passar una part d'un a l'altre, sense consentiment de la junta. Aleshores l'escriptura la signen només els propietaris afectats. El pis que resulta d'unir-ne dos suma les seves quotes. Els que resulten de dividir-ne un es reparteixen la seva. Les quotes dels altres veïns no canvien. Cada pis que en resulti ha de poder funcionar per separat, amb sortida al carrer directa o a través de les zones comunes. A la resta d'Espanya, la Llei de propietat horitzontal demana tres cinquenes parts dels propietaris i de les quotes, a més del consentiment dels propietaris afectats i de l'autorització administrativa. Les obres Que els estatuts permetin unir o dividir no autoritza, en principi, qualsevol obra en les zones comunes. En particular: Obrir pas entre dos pisos a través d'un mur de càrrega o, si estan l'un sobre l'altre, del forjat, que és el terra que separa les plantes, toca l'estructura de l'edifici. Necessita un projecte tècnic i l'acord de la junta per quatre cinquenes parts. Dividir un pis sol exigir una porta nova al replà, que és comú. També necessita l'acord. Incorporar al pis una part del replà o d'una altra zona comuna és una altra cosa i necessita un acord propi de la comunitat. Si es fa sense aquest acord, l'Audiència de Barcelona ha ordenat desfer-ho, sense que valgui el termini de quatre anys que de vegades protegeix les obres fetes sense permís. L'Ajuntament i el Registre La llicència i l'acord de la comunitat són dues coses diferents. La llicència resol la part urbanística, però no dona dret a tocar els elements comuns. L'acord de la comunitat tampoc no substitueix la llicència. A Barcelona, l'Ajuntament demana: Per dividir un pis en dos, llicència d'obra major, la que exigeixen les obres més importants, perquè es crea un habitatge nou. Aquest habitatge ha de complir el planejament urbanístic, que pot limitar el nombre d'habitatges de l'edifici. També ha de complir les condicions mínimes d'habitabilitat que exigeix la normativa catalana i obtenir la seva cèdula d'habitabilitat, el document que acredita que s'hi pot viure. Per unir dos pisos, normalment una comunicació prèvia amb la documentació de l'obra, o una llicència si l'obra afecta l'estructura de l'edifici en conjunt. Finalment, la unió o la divisió es formalitza en escriptura pública i s'inscriu al Registre de la Propietat amb les noves quotes.