Puc convertir el meu local en habitatge? Què hi té a dir la comunitat?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

A Catalunya, canviar l'ús d'un local a habitatge no necessita l'acord de la junta de propietaris, tret que els estatuts ho prohibeixin expressament. Que l'escriptura el descrigui com a local no és suficient per impedir-ho. El que sí que necessita l'acord són les obres en elements comuns que requereixi l'habitatge, com canviar l'aparador per finestres o fer obertures a la façana, normalment per quatre cinquenes parts dels propietaris i de les quotes de participació. A més, calen la llicència de l'Ajuntament i la cèdula d'habitabilitat, que no substitueixen el permís de la comunitat. El que decideix la comunitat El canvi d'ús, per si sol, no necessita acord. El Codi civil de Catalunya permet canviar la destinació d'un pis o d'un local sense consentiment de la junta, tret que els estatuts ho prohibeixin expressament. La prohibició ha de ser una clàusula dels estatuts que impedeixi el canvi o que limiti les activitats que es poden fer en els locals. Que l'escriptura el descrigui com a “local comercial” no és, per si sol, una prohibició. La comunitat ho pot prohibir per al futur canviant els estatuts, amb el vot de quatre cinquenes parts dels propietaris, és a dir, el 80 %, que també sumin quatre cinquenes parts de les quotes de participació, el percentatge que té cada pis en l'edifici. En principi, aquesta prohibició no afecta qui ja havia fet el canvi. La quota del local no canvia. Si els estatuts l'eximien d'algunes despeses, com les de l'ascensor o l'escala, és discutible que l'exempció continuï quan passa a ser habitatge. A la resta d'Espanya, el Tribunal Suprem segueix un criteri semblant i admet el canvi si el títol o els estatuts no ho prohibeixen expressament. Les obres, a part Que el canvi d'ús no necessiti acord no obliga la comunitat a acceptar les obres que l'habitatge requereixi en elements comuns, com aquestes: Substituir l'aparador o la persiana metàl·lica per finestres, o fer obertures noves a la façana o al pati. Passar conductes o sortides per les zones comunes. Aquestes obres necessiten l'acord de la junta i, si canvien la façana o toquen l'estructura, quatre cinquenes parts dels propietaris i de les quotes. L'Audiència de Barcelona ha ordenat reposar la façana quan es van fer obertures sense aquest acord, encara que hi hagués llicència municipal. També ha ordenat enderrocar el que s'havia construït ocupant zones comunes. Per connectar-se a les xarxes generals d'aigua, llum o gas, en canvi, la llei li permet exigir el pas imprescindible pels elements comuns, pagant els danys que causi. El que demana l'Ajuntament Que la comunitat no pugui impedir el canvi no li dona la llicència. A la inversa, la llicència no autoritza a tocar els elements comuns sense l'acord de la comunitat. A Barcelona cal, entre altres coses: Una llicència d'obra major, la que exigeixen les obres més importants, perquè es crea un habitatge nou. Que el planejament urbanístic admeti habitatges en aquesta planta i en aquesta zona i que l'edifici no superi el nombre d'habitatges permès. Respectar la composició original de la façana, com demanen els criteris municipals per als nous habitatges en planta baixa. Complir les condicions mínimes d'habitabilitat que exigeix la normativa catalana i obtenir la cèdula d'habitabilitat, el document que acredita que el local convertit serveix com a habitatge. Sense cèdula, en general, no es pot ocupar l'habitatge ni contractar-ne els subministraments. Abans de comprar un local per convertir-lo o de començar les obres, convé que un arquitecte estudiï si pot arribar a ser habitatge.