Què demana l'Ajuntament per convertir un local en habitatge a Barcelona?
Demana una llicència d'obres majors, perquè la llei catalana exigeix llicència per passar un local a ús d'habitatge encara que les obres siguin poques. Abans de concedir-la, comprova que el planejament admet un habitatge en aquella finca i en aquella planta. També comprova que el local compleix les condicions mínimes que el decret català d'habitabilitat exigeix a l'habitatge que resulta d'un canvi d'ús, entre les quals almenys 36 m² útils, una alçària lliure de 2,40 m i llum i ventilació naturals. Acabades les obres, cal obtenir la cèdula d'habitabilitat, el document que acredita que el local ja serveix com a habitatge.
Alburquerque Abogados
José Manuel AlburquerqueLa llicència i el planejament
La llei d'urbanisme catalana exigeix llicència per canviar un edifici, o una part d'un edifici, a ús d'habitatge. Els altres canvis d'ús van per comunicació prèvia, però aquest no. A Barcelona es tramita com a llicència d'obres majors, la de les obres més importants, perquè es crea un habitatge nou.
El primer filtre és el planejament. El de Barcelona pot limitar els habitatges en planta baixa en alguns carrers o en alguns edificis. Si no els admet, el local no pot ser habitatge encara que compleixi totes les condicions tècniques. Per això, abans de comprar un local o d'encarregar el projecte, demani a l'Ajuntament la informació urbanística de la finca i pregunti si el canvi és possible.
Les condicions de l'habitatge
El decret català d'habitabilitat aplica a l'habitatge que resulta d'un canvi d'ús les condicions d'un habitatge nou, amb algunes excepcions. Entre altres coses, exigeix:
- Una superfície útil interior d'almenys 36 m². Les ordenances municipals en poden demanar més.
- Una alçària lliure d'almenys 2,40 m entre el terra i el sostre, enfront dels 2,50 m que s'exigeixen a un habitatge de nova construcció.
- Llum i ventilació naturals, amb almenys una façana al carrer o a un altre espai exterior.
Molts locals no les compleixen, de manera que convé que un arquitecte les comprovi abans de fer cap pas.
Els passos
- Comprovar amb la informació urbanística i amb un arquitecte que el canvi és possible.
- Encarregar el projecte i demanar la llicència. El projecte també ha de seguir els criteris municipals sobre la façana dels habitatges en planta baixa. Es paguen la taxa i l'impost sobre construccions. La tramitació pot durar molts mesos.
- Fer les obres un cop concedida la llicència.
- En acabar-les, presentar a l'Ajuntament la comunicació prèvia de primera ocupació i demanar després la cèdula d'habitabilitat, que en aquests casos també és normalment la de primera ocupació, com en un habitatge nou.
Viure en un local sense haver fet el canvi d'ús és un ús il·legal. Mentre dura, el termini de sis anys que té l'Ajuntament per actuar no comença a córrer. El que pugui dir la comunitat de propietaris és una altra qüestió. La llicència no substitueix el seu acord quan les obres afecten la façana o altres elements comuns.
Aquesta resposta té una finalitat didàctica i ofereix una primera orientació sobre la qüestió plantejada. Cada assumpte presenta circumstàncies i matisos propis que requereixen una valoració individual. Per això, abans de prendre decisions amb conseqüències rellevants, convé consultar un professional i no basar-se únicament en aquesta informació. L'assessorament personalitzat permet aplicar aquestes explicacions al cas concret i valorar les opcions disponibles amb més seguretat.