¿Cuál es el plazo de prescripción para la servidumbre de luces y vistas?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

En Cataluña no hay ningún plazo, porque ninguna servidumbre se adquiere por el paso del tiempo. Una ventana o un balcón que no respeta las distancias con la finca vecina no da derecho a mantenerlo, por muchos años que lleve así, salvo que un título, como una escritura, haya creado la servidumbre. Las ventanas muy antiguas, anteriores al código actual, pueden ser un caso distinto que conviene estudiar. Mientras la ventana siga abierta, el vecino puede pedir que se cierre o se adapte. Lo que sí prescribe, a los tres años desde que lo sabe, es la indemnización por los daños que le cause. Por qué en Cataluña no hay plazo El Código Civil de Cataluña dice que las servidumbres solo nacen de un título, voluntario o forzoso. Ninguna se adquiere por usucapión, que es ganar un derecho por haberlo ejercido durante el tiempo que marca la ley. El código solo prevé como forzosas la de paso, la de acueducto y la de acceso a una red general, como la del agua o la del saneamiento. La de luces y vistas no está entre ellas, así que solo existe si se pactó, normalmente en una escritura, o si la creó un testamento. Lo primero es leer las escrituras de las dos fincas y pedir una nota simple, el resumen que da el Registro de la Propiedad de quién es la finca y qué cargas tiene. Si no hay servidumbre, se aplican las distancias entre vecinos. Como regla general, para tener vistas o luces sobre la finca vecina hay que dejar en el terreno propio un espacio de un metro como mínimo, medido en ángulo recto desde la pared o desde el borde del balcón, salvo que las normas urbanísticas, las ordenanzas o la costumbre del lugar fijen otra anchura. Una ventana en una pared contigua a la del vecino tiene que quedar a cuarenta centímetros como mínimo del límite de la finca. Qué puede pedir el vecino y en qué plazo El vecino perjudicado tiene la acción negatoria, la que permite al propietario pedir al juez que haga cesar una perturbación de su finca. Con ella puede exigir que la ventana se cierre o se adapte a las distancias. En cuanto a los plazos: Puede pedirlo mientras la ventana siga abierta. La ley solo se lo impide cuando el derecho se ha ganado por usucapión. Con el código actual, eso no puede pasar con una servidumbre. Haber esperado muchos años no le hace perder, por sí solo, ese derecho. La indemnización de los daños prescribe a los tres años desde que conoce la perturbación. No puede pedirlo si la ventana no perjudica ningún interés legítimo suyo o si tiene que soportarla porque así lo dice la ley o porque se pactó. Antes de demandar hay que intentar, en general, un acuerdo, por ejemplo con una propuesta por escrito o una mediación. Si la ventana es anterior al código actual y se sostiene que el derecho a tenerla ya se había ganado con las leyes anteriores, es un caso que hay que estudiar con sus fechas y sus papeles. Cuándo se pierde y qué pasa con el Código civil Si la servidumbre existe porque consta en un título, se pierde si no se usa durante diez años. Se cuentan desde que consta que se dejó de usar, por ejemplo porque se tapió la ventana, o desde que el dueño de la otra finca hizo algo que lo impedía. Con el Código civil, que rige en la mayor parte del resto de España, la servidumbre de luces y vistas sí puede ganarse con veinte años. Según los tribunales, se cuentan desde que se abrió la ventana si está en una pared medianera o tiene un balcón que vuela sobre la finca vecina. Si está en una pared propia, se cuentan desde que su dueño prohibió formalmente al vecino edificar delante.