¿Quién paga las obras del local alquilado?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Primero, lo que diga el contrato. En el local se puede pactar casi todo y es frecuente que el inquilino acepte el local como está y pague las obras para adaptarlo a su negocio. Si el contrato no dice nada, las reparaciones necesarias para conservar el local son del propietario, que no puede subir la renta por ellas, salvo que el daño lo haya causado el inquilino. Las pequeñas reparaciones del desgaste por el uso diario son del inquilino. Si el propietario hace obras de mejora, el inquilino tiene que soportarlas y la renta puede subir. Si el contrato no dice nada La ley aplica al local las reglas de la vivienda sobre obras: Las reparaciones necesarias para que el local siga sirviendo para el uso pactado las paga el propietario, sin subir la renta. Si el deterioro lo causó el inquilino, lo paga él. Las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario son del inquilino. Si una reparación es urgente para evitar un daño mayor, el inquilino puede hacerla avisando antes al propietario y reclamarle después lo que haya pagado. Si las obras de conservación o las que ordene la autoridad dejan el local inservible, el inquilino puede suspender el contrato mientras duren, sin pagar la renta en ese tiempo, o desistir de él sin indemnización. Las obras para adaptar el local al negocio, como la salida de humos, los aseos o la insonorización, las suele pagar el inquilino si nada se pacta, porque son para su actividad. Otra cosa es que el local no sirva para el uso pactado por un defecto del propio local. Las derramas de la comunidad por obras del edificio son del propietario, salvo que el contrato diga con claridad que las paga el inquilino. Las obras de mejora del propietario El inquilino tiene que soportar las obras de mejora que no puedan esperar al final del contrato. El propietario debe avisarle por escrito con tres meses de antelación, con la obra, su comienzo, su duración y su coste. En el mes siguiente al aviso, el inquilino puede desistir del contrato, salvo que la obra no le afecte o le afecte poco. Si le impiden usar una parte del local, puede pedir una rebaja de la renta en proporción. En el local, el propietario puede subir la renta por esas mejoras desde el comienzo del contrato. La subida anual se calcula aplicando al dinero invertido, descontadas las subvenciones públicas, el interés legal del dinero que rija cuando acaba la obra, más tres puntos. No puede pasar del 20 % de la renta que se esté pagando. Para cobrarla, el propietario tiene que comunicarla por escrito con el cálculo y los justificantes del coste. Se paga desde el mes siguiente. Por ejemplo, con una obra de 30.000 euros que acabe en 2026, año en que el interés legal es del 3,25 %, se aplicaría un 6,25 %. La renta subiría 1.875 euros al año, 156,25 euros al mes. Con una renta de 1.000 euros al mes, el límite del 20 % son 200 euros al mes, así que la subida cabría entera. Una duda nueva y lo que conviene pactar Desde el 8 de octubre de 2026, en la vivienda, el inquilino puede pedir por escrito una reparación necesaria con un presupuesto razonable. Si el propietario no contesta en quince días naturales o se niega sin motivo, el inquilino puede hacerla y descontar su coste de las rentas siguientes. La ley aplica al local las reglas de reparación de la vivienda sin excluir esta, así que no se puede descartar que la invoque el inquilino de un local cuyo contrato, firmado desde esa fecha, no regule las reparaciones. Todavía no hay sentencias que lo aclaren. Por eso conviene que el contrato diga quién hace y paga cada tipo de obra, en qué plazo, qué pasa con las obras al acabar el contrato y si se compensan con una carencia de renta, un periodo en que el inquilino no paga o paga menos.