¿Cuánto tiempo hay para salir al retracto de una finca rústica?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

El plazo para salir al retracto, que es quedarse lo que otro acaba de comprar pagándole lo mismo que pagó, depende de quién lo ejerza y de la ley que se lo dé. En Cataluña, el copropietario de la finca tiene un mes para comprar desde que el que vende su parte le avisa por burofax u otro medio fehaciente y, si no le avisó, tres meses para quedarse la parte vendida desde que conoce la venta y sus condiciones o desde que se inscribe en el Registro de la Propiedad. El vecino que cultiva él mismo su tierra tiene dos meses desde que conoce la venta y sus condiciones o desde que se inscribe en el Registro. El vecino titular de una explotación agraria prioritaria, que es la que está inscrita como tal en un registro de la Administración, tiene un año desde la inscripción en el Registro o, si se le notifica la venta de forma fehaciente, 60 días desde la notificación, cuando ese plazo termina antes. En todos los casos, si el plazo pasa sin ejercerlo, el derecho se pierde. Los plazos en Cataluña El copropietario. Si uno de los dueños quiere vender su parte a una persona de fuera, tiene que avisar antes a los demás de forma fehaciente, es decir, por un medio que deje constancia, como un burofax o un requerimiento notarial. El aviso tiene que decir el precio y las condiciones. Desde entonces, los demás tienen un mes para comprarla por ese precio. Si no les avisó, o vendió por otro precio o en otras condiciones, tienen tres meses para quedarse la parte vendida desde que conocen la venta y sus condiciones o desde que se inscribe en el Registro de la Propiedad. El vecino que tiene el retracto de colindantes propio del código catalán, que es el que cultiva él mismo su tierra, cuando la finca rústica que se vende es más pequeña que la unidad mínima de cultivo y el comprador no es dueño de ninguna finca colindante. La unidad mínima de cultivo es la superficie mínima que fija la Generalitat para que una finca rústica se pueda cultivar con un rendimiento razonable. Este vecino tiene dos meses desde que conoce la venta y sus condiciones o desde que la venta se inscribe en el Registro de la Propiedad. El vecino titular de una explotación agraria prioritaria, si la finca vendida mide menos del doble de la unidad mínima de cultivo. La ley estatal de modernización de las explotaciones agrarias, que también puede aplicarse en Cataluña, le da un año desde que la venta se inscribe en el Registro de la Propiedad. Si se le notifica la venta de forma fehaciente, tiene 60 días desde la notificación, salvo que el año termine antes. El Tribunal Supremo ha aplicado los 60 días también cuando la notificación llegó después de la inscripción, porque así el plazo terminaba antes que el año. Por eso, quien recibe esa notificación no debe contar con el año entero. En la mayor parte del resto de España, el copropietario y el vecino colindante del Código civil tienen solo nueve días naturales, festivos incluidos, desde que la venta se inscribe en el Registro o, si no se inscribe, desde que la conocen. El plazo del titular de una explotación prioritaria es el mismo que en Cataluña. Cómo se cuentan y qué hay que hacer Cuando el plazo cuenta desde la inscripción en el Registro, corre aunque el interesado no se haya enterado de la venta, porque la ley entiende que desde entonces cualquiera puede conocerla. Si el comprador no acepta el retracto, hay que ejercerlo con una demanda ante el juzgado. Desde 2025 la ley exige en general intentar antes un acuerdo, así que con plazos tan cortos conviene empezar los trámites en cuanto se conoce la venta. Quien ejerce el retracto paga al comprador lo mismo que él pagó, así que conviene tener el dinero disponible desde el principio. Si es usted quien compra, le conviene inscribir la compra cuanto antes y notificarla de forma fehaciente a los vecinos colindantes, porque así empiezan a correr sus plazos.