¿Quién tiene preferencia para comprar una parcela colindante?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Ser vecino no da por sí solo preferencia para comprar, porque la ley solo la reconoce en las fincas rústicas, nunca en un solar ni en una finca urbana. En Cataluña la tiene el vecino que cultiva él mismo su tierra si el comprador no es dueño de ninguna finca colindante y la finca que se vende es más pequeña que la unidad mínima de cultivo, que es la superficie mínima que fija la Generalitat para que una finca rústica se pueda cultivar con un rendimiento razonable. También puede tenerla el vecino titular de una explotación agraria prioritaria, que es la que está inscrita como tal en un registro de la Administración, si la finca que se vende no llega al doble de esa unidad. En los dos casos es un derecho de retracto, que permite al vecino quedarse la finca ya vendida pagando al comprador lo mismo que pagó él y en las mismas condiciones. Si el copropietario o el arrendatario de la finca tienen también derecho a comprarla, pasan delante del vecino. Qué vecinos tienen preferencia En Cataluña pueden tenerla dos clases de vecinos: El que la ley considera cultivador directo y personal. Es quien lleva él mismo la actividad agraria de su explotación, obtiene de la actividad agraria o de otras complementarias al menos la mitad de su renta y les dedica más de la mitad de su tiempo de trabajo. También pueden serlo algunas sociedades, comunidades y cooperativas agrarias. Tiene preferencia si es dueño de una finca rústica que linda con la que se vende, cuando esta es más pequeña que la unidad mínima de cultivo y el comprador no es dueño de ninguna de las fincas colindantes. La Generalitat fija esa unidad por zonas, con medidas distintas para el secano y para el regadío. No hay preferencia si en la finca vendida hay construcciones legales que valen más de dos tercios del total. El titular de una explotación agraria prioritaria, que para estar inscrita como tal tiene que cumplir los requisitos de la ley estatal de modernización de las explotaciones agrarias. Esa ley le da preferencia cuando la finca rústica que se vende mide menos del doble de la unidad mínima de cultivo. Si se queda la finca, no puede venderla durante seis años. La ley estatal se aplica respetando el derecho civil catalán. Ni las leyes ni los tribunales han aclarado del todo cómo encajan las dos preferencias cuando coinciden en una misma venta. Quien compra una finca rústica pequeña tiene que contar, por tanto, con que un vecino con derecho se la pueda quedar después. Los plazos para hacerlo son otra cuestión. Si hay varios interesados Si sobre la misma venta tienen derecho varias personas, el código catalán fija este orden: Primero, el copropietario o el coheredero, si lo que se vende es la parte de uno de los dueños de la finca. Después, el arrendatario de la finca rústica, que tiene su propio derecho de compra preferente. Por último, el vecino colindante. Quedan aparte los derechos que algunas leyes dan a la Generalitat, al Estado o a los ayuntamientos sobre determinadas fincas, que siguen sus propias reglas. Si los que quieren la finca son varios vecinos con el retracto del código catalán, se prefiere al dueño de la finca colindante más pequeña y, si miden lo mismo, al de la finca que comparte más linde con la vendida. Si son varios vecinos titulares de explotaciones prioritarias, la ley estatal prefiere al que con la finca comprada llega a la unidad mínima de cultivo o la supera. Si llegan varios, prefiere al dueño de la finca más pequeña. Si no llega ninguno, al de la más grande. En la mayor parte del resto de España, el Código civil da preferencia a cualquier vecino cuando la finca rústica vendida no pasa de una hectárea, salvo que las fincas estén separadas por un arroyo, una acequia, un barranco, un camino u otra servidumbre visible. Entre varios vecinos, prefiere al dueño de la finca más pequeña y, si miden lo mismo, al que lo pide antes. Esa regla no se aplica en Cataluña.