¿Es legal alquilar un piso por habitaciones y qué cambia con la reforma?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Sí, es legal. Desde el 8 de octubre de 2026, la ley de arrendamientos dice expresamente que alquilar una habitación para vivir es un alquiler de vivienda, habitual o temporal según la necesidad del inquilino, con las mismas reglas que el de un piso entero. Hasta entonces estos contratos estaban en una zona gris y muchos tribunales los dejaban fuera de esa ley. Además, la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la renta del piso alquilado entero. En Cataluña, la ley de vivienda regula el alquiler por habitaciones desde enero de 2026 y en julio de 2026 extendió los límites de renta de las zonas tensionadas a cualquier fórmula de cesión de una habitación. Lo que supone para cada habitación Cada habitación alquilada es un contrato de vivienda con sus propias reglas: Si el inquilino vive en ella de forma estable, el contrato dura como mínimo cinco años, o siete si el propietario es una persona jurídica, como una sociedad, con las prórrogas de la ley. Si está desplazado por trabajo, estudios u otra causa temporal, es un alquiler temporal. La causa tiene que constar en el contrato, que durará más de 31 días y, como regla, no más de doce meses. La fianza es de una mensualidad. La garantía adicional no puede pasar de dos mensualidades, o de una en el alquiler temporal. No se le pueden cobrar al inquilino los honorarios de la inmobiliaria ni los tributos de la vivienda, como el IBI. Las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de ser habitada son del propietario. En el alquiler temporal, también las pequeñas. Las reglas catalanas En Cataluña se suman las reglas de la ley catalana de vivienda: Alquilar una habitación es dar al inquilino su uso exclusivo y el derecho a usar las zonas comunes del piso a cambio de un precio. Hay que respetar la superficie mínima por persona que fija la normativa de vivienda y la ocupación máxima de la cédula de habitabilidad. Dividir el piso en habitaciones no le quita el carácter de alquiler de vivienda. En las zonas tensionadas, las declaradas así por la dificultad de acceder a la vivienda, la suma de las rentas no puede superar la renta máxima del piso entero. Desde julio de 2026, esos límites alcanzan a cualquier fórmula que dé el uso de una habitación para vivir, sea un alquiler, una cesión de uso o un subarriendo. La fianza se deposita en el INCASÒL y se inscriben los datos del contrato y su finalidad. Cuenta como renta todo lo que se cobre por la habitación, también los gastos, los servicios y las cuotas. No valen las fórmulas pensadas para eludir los límites ni se pueden cobrar al inquilino los gastos de gestión o de formalización del contrato. La Ley 11/2025, que introdujo las primeras de estas reglas, está recurrida en parte ante el Tribunal Constitucional, pero el recurso no la suspende. Otros casos Las residencias y los llamados coliving que alojan a personas ya no pueden presentarse como alquiler de uso distinto del de vivienda para evitar estas reglas. Si se trata de un verdadero hospedaje, con servicios como los de un hotel, habrá que ver cada caso. Si el inquilino de un piso entero quiere alquilar habitaciones, necesita el consentimiento por escrito del propietario. Lo que cobre no puede superar lo que corresponde al alquiler. En Cataluña, la vivienda de uso turístico se cede entera, no por habitaciones. Los contratos de habitación firmados antes del 8 de octubre de 2026 se rigen, en principio, por la ley vigente cuando se firmaron. En Cataluña, a los firmados desde enero de 2026 ya se les aplicaba la ley catalana.