Los metros de mi finca no coinciden en la escritura, el Catastro y el Registro: ¿cómo se corrige?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Es frecuente, porque la escritura, el Catastro y el Registro de la Propiedad son tres cosas distintas que no siempre se han puesto al día a la vez. Primero hay que medir la finca con un técnico y, si el error está en el Catastro, pedirle que lo corrija. Para cambiar los metros del Registro hay varias vías según la diferencia. En casi todas se avisa antes a los vecinos colindantes, que pueden oponerse. Si un vecino se opone porque discute el lindero, lo tendrá que decidir un juez. Por qué no coinciden El Catastro es un registro de la Administración pensado para los impuestos, como el IBI, el impuesto sobre bienes inmuebles. El Registro de la Propiedad dice quién es el dueño de la finca y qué cargas tiene. Lo que consta en él es lo que vale frente a terceros. La escritura recoge lo que declararon las partes al firmarla y no cambia por sí sola lo que dice el Registro. Desde 2015 la ley busca que el Catastro y el Registro coincidan. Por eso el Registro incorpora cada vez más el plano catastral de las fincas, con sus coordenadas. Si la diferencia de superficie no pasa del 10 % y la finca se puede identificar, la ley entiende que el plano y la finca inscrita coinciden. Cómo se corrige La vía depende de dónde esté el error y de lo grande que sea la diferencia: Si el error es del Catastro, el titular puede pedirle que lo corrija, con un plano o un informe técnico. El trámite se puede hacer en su sede electrónica y es gratuito. Si la diferencia con el Registro es pequeña, el registrador puede corregir la superficie sin más trámite. Basta que no pase del 10 % de la superficie inscrita si se aporta la certificación catastral, que es el documento del Catastro con la descripción y el plano, siempre que coincida con la finca. Sin ella, la diferencia no puede pasar del 5 %. El registrador lo hace si no tiene dudas y después avisa a los colindantes. Para diferencias mayores, el titular puede pedir al registrador que inscriba el plano catastral de la finca, o el de un técnico si el catastral no es correcto. El registrador avisa a los colindantes, que tienen veinte días para alegar. Si tiene dudas fundadas de que se invade una finca vecina o un terreno público, lo deniega. También se puede tramitar ante notario un expediente para rectificar la superficie o los linderos. El notario avisa a los colindantes y publica un anuncio en el Boletín Oficial del Estado. Si alguien se opone, el expediente se cierra. Si hay un conflicto de lindes con un vecino, queda la vía judicial, después de intentar un acuerdo como exige la ley. El expediente ante notario no sirve para los pisos de un edificio en propiedad horizontal. Estas vías están pensadas sobre todo para casas, solares y fincas rústicas. Antes de empezar Pida una nota simple, el resumen que da el Registro de la Propiedad de quién es la finca y qué cargas tiene, para saber qué superficie consta inscrita. Encargue a un técnico un plano de la finca con sus coordenadas, lo que se llama georreferenciado, validado por el Catastro. Es lo que piden el registrador y el notario. Hable antes con los vecinos colindantes. Si están conformes, el trámite es mucho más sencillo. Estas reglas son estatales y se aplican igual en toda España.