¿Me conviene comprar pisos para alquilar a través de una sociedad?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Depende de cuántos pisos tenga y de si necesita vivir de las rentas, así que conviene hacer números antes de decidir. Una sociedad que alquila unos pocos pisos sin empleados suele ser patrimonial y paga el 25 % del Impuesto sobre Sociedades sobre su beneficio. Usted, como persona física, tributa en el IRPF con tipos que suben con la renta, pero puede aplicar reducciones por alquilar vivienda que la sociedad no tiene. Además, cuando saque el dinero de la sociedad volverá a tributar en su renta por los dividendos. Por eso, con uno o pocos pisos y si vive de las rentas, suele salir mejor tenerlos a su nombre, mientras que la sociedad puede compensar con varios pisos y beneficios que se reinvierten. Lo que paga la sociedad y lo que paga usted La sociedad paga el Impuesto sobre Sociedades por su beneficio, que es lo que cobra de alquiler menos los gastos y la amortización, el desgaste del piso que la ley permite restar cada año. El tipo general es el 25 %. Las empresas pequeñas tienen tipos más bajos, pero no las sociedades patrimoniales, que pagan siempre el 25 %. Una sociedad de alquiler es patrimonial si más de la mitad de su activo no está dedicado a una actividad económica. El alquiler solo cuenta como actividad económica si la sociedad tiene al menos una persona empleada a jornada completa para gestionarlo. Si los pisos están a su nombre, el beneficio del alquiler se suma a sus demás ingresos en el IRPF, con tipos que suben cuanto más se gana. A cambio, el alquiler de vivienda tiene en el IRPF reducciones sobre ese beneficio que la sociedad no puede aplicar. Para disponer del dinero de la sociedad, tendrá que repartirlo como dividendo, que vuelve a tributar en su renta. Por eso la sociedad compensa sobre todo cuando los beneficios se quedan en ella para comprar más pisos o pagar préstamos. Al vender los pisos pasa lo mismo. La sociedad tributa por la ganancia y usted, otra vez, cuando la reparta. Si los pisos son suyos, la ganancia tributa una sola vez en su renta. Otras diferencias Si el propietario es una sociedad, el inquilino puede prorrogar el alquiler de vivienda hasta siete años, en lugar de cinco. En Cataluña, las sociedades pagan además el impuesto sobre las viviendas vacías si tienen pisos desocupados sin causa justificada. Si usted o un familiar usan un piso de la sociedad, Hacienda lo valorará a precio de mercado, como si se alquilara a un tercero. La sociedad tiene gastos fijos que usted no tiene, como los de constituirla, llevar la contabilidad, depositar las cuentas anuales en el Registro Mercantil y presentar sus declaraciones. El impuesto de la compra se rige por las mismas reglas, compre usted o la sociedad. En los dos casos, quien ya es gran tenedor, por ejemplo porque tiene cinco o más viviendas en municipios declarados zona tensionada, paga el 20 %. Cómo decidir Con uno o pocos pisos, si necesita las rentas para vivir, lo normal es que salga mejor tenerlos a su nombre. La sociedad puede compensar con varios pisos, beneficios que se reinvierten y, si el volumen lo justifica, una persona empleada que de verdad gestione los alquileres. Antes de constituirla, pida a un asesor fiscal un cálculo con sus números para varios años. Fuera de Cataluña el Impuesto sobre Sociedades es el mismo, salvo en el País Vasco y Navarra, pero cambian los tramos del IRPF y el impuesto de la compra.