Si compro un piso para invertir en Cataluña, ¿me toca el ITP del 20 % de los grandes tenedores?
Solo si ya es usted un gran tenedor o si compra un edificio de viviendas entero. Para este impuesto es gran tenedor quien tiene más de diez viviendas en Cataluña, más de 1.500 metros cuadrados construidos de viviendas o cinco o más viviendas en municipios declarados zona tensionada. Quien compra un piso para alquilar y tiene menos de cinco viviendas, contando la suya, paga la tarifa general, del 10 % hasta 600.000 euros, salvo que entre todas pasen de 1.500 metros cuadrados construidos. En cambio, quien compra un edificio residencial entero paga el 20 % aunque no sea gran tenedor, salvo algunas excepciones.
Alburquerque Abogados
José Manuel AlburquerqueQuién es gran tenedor para el ITP
Es una regla propia de Cataluña, que se aplica desde el 27 de junio de 2025. El impuesto tiene su propia definición de gran tenedor, que no coincide del todo con la que se usa en el alquiler. Lo es la persona o la sociedad propietaria de:
- Más de diez viviendas en Cataluña, o más de 1.500 metros cuadrados construidos de uso residencial.
- Cinco o más viviendas en municipios que la Generalitat ha declarado zona de mercado residencial tensionado, por la subida de los alquileres. Desde el 14 de julio de 2026 se suman aunque estén en zonas tensionadas distintas. Barcelona y buena parte de su área metropolitana son zona tensionada.
Los garajes y los trasteros no cuentan. Además, según los criterios que ha dado la Generalitat:
- Se cuentan las viviendas que ya tiene el día de la compra, incluida aquella en la que vive. Con cinco en municipios tensionados, la sexta ya paga el 20 %.
- Las que tiene a medias con otros cuentan por su parte. Cinco mitades son dos viviendas y media.
El edificio entero
El 20 % se aplica también a quien compra un edificio residencial entero, con dos o más viviendas, esté o no dividido en pisos independientes en el Registro, aunque no sea gran tenedor. Si el edificio tiene locales, grava solo la parte de viviendas. Hay dos reglas que conviene conocer:
- No paga el 20 % la persona que compra un edificio de hasta cuatro viviendas para que todas sean la vivienda habitual suya y de parientes hasta el segundo grado, como padres, hijos, abuelos, nietos o hermanos. Tienen que ocuparlas en doce meses y vivir en ellas tres años seguidos.
- Si compra el edificio por partes, cada compra paga de momento la tarifa general. Desde el 14 de julio de 2026, cuando compra la última vivienda tiene un mes para pagar la diferencia hasta el 20 %, con una autoliquidación complementaria por cada una de las que presentó.
Antes de comprar
- Compruebe en la lista oficial de la Generalitat qué municipios son zona tensionada y cuente sus viviendas antes de firmar.
- Si compra a través de una sociedad, tenga en cuenta que la sociedad también puede ser gran tenedora por las viviendas que tiene a su nombre.
- No lo confunda con la ley catalana que limitaría la compra de viviendas para invertir, que todavía está en tramitación y no se aplica.
Esta respuesta tiene una finalidad didáctica y ofrece una primera orientación sobre la cuestión planteada. Cada asunto presenta circunstancias y matices propios que requieren una valoración individual. Por ello, antes de tomar decisiones con consecuencias relevantes, conviene consultar con un profesional y no basarse únicamente en esta información. El asesoramiento personalizado permite aplicar estas explicaciones al caso concreto y valorar las opciones disponibles con mayor seguridad.