¿Puede mi vecino tener tuberías de agua en mi propiedad?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Solo si tiene un título que se lo permita, como una servidumbre pactada en una escritura o reconocida por un juez. En Cataluña ninguna servidumbre se adquiere por el paso del tiempo, así que el hecho de que las tuberías lleven años ahí no le da ese derecho y usted puede pedirle que las retire. Pero si la finca del vecino no puede conectarse al agua o al saneamiento por otro sitio sin un gasto desproporcionado, él puede exigirle una servidumbre forzosa, pagándole una indemnización. Si las puso un antiguo dueño de las dos fincas, el vecino solo tiene derecho a mantenerlas si la escritura de venta lo dice expresamente. Si no hay título El Código Civil de Cataluña dice que las servidumbres solo nacen de un título, voluntario o forzoso. Ninguna se adquiere por el paso del tiempo. Por eso lo primero es leer las escrituras de las dos fincas y pedir una nota simple, el resumen que da el Registro de la Propiedad de quién es la finca y qué cargas tiene. Si no consta ninguna servidumbre: Puede exigir al vecino que retire las tuberías con la acción negatoria, la que permite al propietario pedir al juez que haga cesar una perturbación de su finca. Puede hacerlo mientras sigan ahí. Si le han causado daños, como humedades, tiene tres años para reclamarlos desde que lo sabe. Antes de demandar hay que intentar, en general, un acuerdo, por ejemplo con una propuesta por escrito o una mediación. No conviene cortarlas ni arrancarlas por su cuenta, porque podría causar daños de los que tendría que responder y porque el vecino puede tener derecho a una servidumbre forzosa. Si las tuberías las puso un antiguo dueño cuando las dos fincas eran suyas, la servidumbre solo se mantiene si la escritura con la que vendió una de ellas lo dice expresamente. Si no dice nada, se extingue. Con el Código civil, que rige en la mayor parte del resto de España, es al revés. Si había un signo visible de la servidumbre, se mantiene salvo que la escritura diga lo contrario. La servidumbre que el vecino puede exigir El código catalán permite al vecino exigir una servidumbre en dos casos: Si su finca no tiene conexión a una red general de agua, de saneamiento, de energía o de comunicaciones. Solo puede exigirla si la conexión no puede hacerse por ningún otro lugar sin gastos desproporcionados y si los perjuicios para usted no son sustanciales. Si dispone de agua fuera de su finca y necesita llevarla hasta ella. Es la servidumbre de acueducto, que permite hacer las obras necesarias, como tuberías o acequias. El vecino tiene que mantenerlas en buen estado a su cargo. En los dos casos, las tuberías tienen que ir por el punto y con el sistema técnicamente más adecuados y menos perjudiciales para su finca. A cambio, el vecino tiene que pagarle antes una indemnización igual a lo que pierde de valor su finca por la canalización, más los perjuicios que cause después su uso. Se reduce si usted también usa la conexión o el agua o se beneficia de las obras. No tiene derecho a esa indemnización si fue usted quien dejó la finca del vecino sin conexión o sin agua, por ejemplo al vender una parte de lo que antes era una sola finca o al dividir una finca que tenía en común con otros. Si las tuberías le resultan excesivamente gravosas donde están, usted puede pedir que se cambien de sitio, pagándolo usted, siempre que sigan siendo igual de útiles. Si no hay acuerdo, decide el juez. Otros casos Las tuberías y conducciones de las compañías de agua, gas o electricidad que cruzan una finca suelen tener servidumbres administrativas, que se imponen por razones de utilidad pública y tienen su propia indemnización. No se rigen por estas reglas. En un edificio en propiedad horizontal, la bajante o la tubería general que pasa por su piso es un elemento común, que tiene que soportar y dejar reparar. Con el Código civil, la servidumbre de acueducto también puede exigirse pagando una indemnización. Además, a diferencia de Cataluña, puede ganarse con veinte años de uso.