Els metres de la meva finca no coincideixen en l'escriptura, el Cadastre i el Registre: com es corregeix?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

És freqüent, perquè l'escriptura, el Cadastre i el Registre de la Propietat són tres coses diferents que no sempre s'han posat al dia alhora. Primer cal mesurar la finca amb un tècnic i, si l'error és al Cadastre, demanar-li que el corregeixi. Per canviar els metres del Registre hi ha diverses vies segons la diferència. En gairebé totes cal avisar abans els veïns confrontants, que s'hi poden oposar. Si un veí s'hi oposa perquè discuteix el límit, ho haurà de decidir un jutge. Per què no coincideixen El Cadastre és un registre de l'Administració pensat per als impostos, com l'IBI, l'impost sobre béns immobles. El Registre de la Propietat diu qui és el propietari de la finca i quines càrregues té. El que hi consta és el que val davant de tercers. L'escriptura recull el que van declarar les parts en signar-la i no canvia per si sola el que diu el Registre. Des del 2015 la llei busca que el Cadastre i el Registre coincideixin. Per això el Registre incorpora cada vegada més el plànol cadastral de les finques, amb les seves coordenades. Si la diferència de superfície no passa del 10 % i la finca es pot identificar, la llei entén que el plànol i la finca inscrita coincideixen. Com es corregeix La via depèn d'on sigui l'error i de com sigui de gran la diferència: Si l'error és del Cadastre, el titular li pot demanar que el corregeixi, amb un plànol o un informe tècnic. El tràmit es pot fer a la seva seu electrònica i és gratuït. Si la diferència amb el Registre és petita, el registrador pot corregir la superfície sense cap altre tràmit. N'hi ha prou que no passi del 10 % de la superfície inscrita si s'aporta la certificació cadastral, que és el document del Cadastre amb la descripció i el plànol, sempre que coincideixi amb la finca. Sense aquesta certificació, la diferència no pot passar del 5 %. El registrador ho fa si no té dubtes i després avisa els confrontants. Per a diferències més grans, el titular pot demanar al registrador que inscrigui el plànol cadastral de la finca, o el d'un tècnic si el cadastral no és correcte. El registrador avisa els confrontants, que tenen vint dies per al·legar. Si té dubtes fonamentats que s'envaeix una finca veïna o un terreny públic, ho denega. També es pot tramitar davant notari un expedient per rectificar la superfície o els límits. El notari avisa els confrontants i publica un anunci al Butlletí Oficial de l'Estat. Si algú s'hi oposa, l'expedient es tanca. Si hi ha un conflicte de límits amb un veí, queda la via judicial, després d'intentar un acord com exigeix la llei. L'expedient davant notari no serveix per als pisos d'un edifici en propietat horitzontal. Aquestes vies estan pensades sobretot per a cases, solars i finques rústiques. Abans de començar Demani una nota simple, el resum que dona el Registre de la Propietat de qui és la finca i quines càrregues té, per saber quina superfície hi consta inscrita. Encarregui a un tècnic un plànol de la finca amb les seves coordenades, el que s'anomena georeferenciat, validat pel Cadastre. És el que demanen el registrador i el notari. Parli abans amb els veïns confrontants. Si hi estan d'acord, el tràmit és molt més senzill. Aquestes regles són estatals i s'apliquen igual a tot Espanya.