¿Cuánto se paga de plusvalía municipal? ¿Es verdad que si el piso tiene más de 20 años no se paga?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

No es verdad. La ley cuenta como mucho 20 años y, a partir de ahí, aplica uno de los coeficientes más altos, así que quien vende un piso que tiene desde hace más de 20 años suele pagar más plusvalía, no menos. El importe sale del valor catastral del suelo, que figura en el recibo del IBI, multiplicado por un coeficiente que depende de los años que ha tenido el piso. A ese resultado se le aplica el tipo del ayuntamiento, que en Barcelona es el 30 %. Si la ganancia real del suelo es menor, puede pedir que se calcule sobre ella. Cómo se calcula Hay dos cálculos y puede pedir que se aplique el que salga más bajo: El cálculo normal multiplica el valor catastral del suelo del año de la venta por el coeficiente que corresponde a los años enteros que ha tenido el piso, con un máximo de 20. Nueve años y once meses cuentan como nueve. El cálculo por la ganancia real compara el valor de compra y el de venta, sin sumar gastos y solo en la parte que corresponde al suelo. Si no hay ganancia, no se paga. Sobre la base que resulte se aplica el tipo, que fija cada ayuntamiento sin pasar del 30 %. Barcelona aplica el 30 %. El sistema actual, en vigor desde noviembre de 2021, lo avaló el Tribunal Constitucional en 2023. Los coeficientes de Barcelona hoy Hoy Barcelona aplica los coeficientes máximos que permite la ley, salvo en las ventas de menos de un año, en las que el suyo es más bajo. Según los años que ha tenido el piso, son estos: De uno a ocho años, entre 0,14 y 0,20. De nueve a dieciocho años, entre 0,09 y 0,17. Diecinueve años, 0,23. Veinte años o más, 0,40. Por ejemplo, con los coeficientes de hoy, si el valor catastral del suelo es de 50.000 euros y tiene el piso desde hace 25 años, la base es de 20.000 euros, que salen de aplicar el 0,40. Con el tipo del 30 %, paga 6.000 euros. Si lo hubiera tenido 10 años, con el 0,12, pagaría 1.800 euros. En cambio, si lo compró por 300.000 euros y lo vende por 310.000, con un suelo que es el 40 % del valor catastral, la ganancia real del suelo es de 4.000 euros. Si pide que se calcule sobre ella, paga 1.200 euros. Por qué no desaparece a los 20 años A partir de los 20 años la plusvalía deja de crecer por el paso del tiempo, porque se cuentan 20 como máximo. Pero no desaparece. Con la tabla actual, el coeficiente de 20 años o más es el más alto de todos. Tampoco hay ninguna rebaja por la edad del vendedor. Solo puede quedar en nada si el suelo no ha ganado valor o en casos muy concretos, como la entrega de la vivienda habitual al banco para cancelar la hipoteca. Si el decreto de octubre de 2026 se convalida, es decir, si lo confirma el Congreso, habrá una tabla nueva de coeficientes máximos. Los de Barcelona que queden por encima del nuevo máximo se rebajarán a él sin esperar a que cambie la ordenanza. En el resto de España las reglas son las mismas, pero cada ayuntamiento fija su tipo y sus coeficientes, así que la plusvalía cambia mucho de un municipio a otro.