¿Quién paga la plusvalía municipal cuando se vende un piso? ¿Y si se vende con pérdidas?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

La paga el vendedor, que es quien debe el impuesto al ayuntamiento. La ley solo obliga al comprador a pagarla en lugar del vendedor cuando este es una persona que no reside en España. Entonces se la descuenta del precio. Comprador y vendedor pueden pactar que la pague el comprador, salvo que este sea un particular que compra su vivienda a una promotora u otra empresa que le impone esa cláusula sin negociarla, porque entonces es abusiva. Si el suelo no ha ganado valor entre la compra y la venta, no se paga, pero hay que declararlo en el ayuntamiento dentro de plazo y probarlo con las dos escrituras. Quién la paga La plusvalía municipal grava lo que ha subido el valor del suelo mientras el piso ha sido del vendedor, así que la debe él. Hay tres situaciones que cambian quién la paga en la práctica: Si el vendedor es una persona que no reside en España, la ley obliga al comprador a pagarla en su lugar. El comprador se la descuenta del precio. Si pactan que la pague el comprador, el pacto vale entre ellos, pero no frente al ayuntamiento. Si el comprador no la paga, el ayuntamiento se la reclamará al vendedor, que después podrá reclamársela al comprador. Si quien compra es un particular que adquiere su vivienda a una promotora u otra empresa, la cláusula que le carga la plusvalía es abusiva y no vale, según el Tribunal Supremo, cuando la empresa la impone sin negociarla. Si ya la ha pagado, puede pedir por escrito que se la devuelvan. Antes de demandar, la ley exige intentar una negociación. Si se vende con pérdidas No hay que pagarla si el suelo no ha ganado valor. Para saberlo se comparan el valor de compra y el de venta con estas reglas: En cada escritura cuenta el precio que figura en ella o, si es mayor, el valor que haya comprobado la Administración, por ejemplo al liquidar el impuesto de transmisiones. No se suman los gastos ni los impuestos, como la notaría, el impuesto de transmisiones, la inmobiliaria o las obras. Tampoco se descuenta la inflación. Como el impuesto es solo por el suelo, a los dos valores se les aplica el porcentaje que el suelo representa en el valor catastral del piso, según el recibo del IBI del año de la venta. Si el piso se heredó o se recibió en donación, el valor de compra es el que se declaró en el impuesto de sucesiones o de donaciones. Por eso vender con pérdidas no siempre libra de la plusvalía. Quien compró por 200.000 euros, pagó 20.000 de impuestos y gastos y vende por 210.000 pierde dinero, pero para la plusvalía su piso ha subido 10.000 euros. Si el suelo es el 40 % del valor catastral, el suelo ha ganado 4.000 euros y hay plusvalía. Eso sí, puede pedir que el impuesto se calcule sobre esos 4.000 euros si el cálculo normal sale más alto. Lo que hay que hacer La plusvalía se presenta en el ayuntamiento donde está el piso en los treinta días hábiles siguientes a la escritura, unas seis semanas. En Barcelona, el vendedor tiene que calcularla y pagarla él mismo, lo que se llama autoliquidación. Si no ha habido ganancia, tiene que declararlo igualmente en ese plazo y aportar las escrituras de compra y de venta. Si no lo hace, el ayuntamiento puede liquidarle el impuesto por el cálculo normal. La plusvalía municipal no es el IRPF, que grava la ganancia de la venta en la renta del vendedor. Lo que pague por ella se resta de esa ganancia.