¿Qué pasa si una persona construye en un terreno ajeno?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

En principio, lo construido es del dueño del terreno, por lo que la ley llama accesión. Pero si quien construyó actuó de buena fe, creyendo con razón que tenía derecho a hacerlo, el dueño no puede quedarse la obra sin pagarla y, si la obra vale más que el suelo invadido, puede tener que vendérselo. Si actuó de mala fe, pierde lo construido y tiene que indemnizar los daños. En ese caso, si solo invadió una parte de la finca, el dueño puede exigirle además que derribe lo construido en ella. A quien vea que construyen en su terreno le conviene oponerse enseguida y por escrito, porque su oposición acaba con la buena fe del constructor. Si quien construyó actuó de buena fe Para el Código Civil de Cataluña actúa de buena fe quien cree razonablemente que tiene derecho a construir, por ejemplo porque pensaba que el terreno era suyo o se equivocó con la linde. La buena fe se presume, pero termina en cuanto el dueño del suelo se opone. Lo que pasa después depende de qué vale más, el suelo invadido o la obra junto con el terreno del propio constructor sobre el que se levante, si lo hay: Si el suelo vale más que la obra, el dueño puede elegir entre quedarse la obra, pagando lo que costó construirla y, si ocupa también terreno del constructor, el valor de ese terreno, u obligar al constructor a comprarle el suelo ocupado. Si el suelo no se puede dividir o lo que queda no se puede edificar, puede obligarle a comprar todo el solar. En los dos casos tiene derecho además a que le indemnicen los daños. Para elegir tiene tres años desde que se terminó la obra. Después solo puede exigir que le compren el suelo. Si la obra invade solo una parte de la finca y el trozo invadido no vale más que la obra, como pasa con la casa del vecino que se mete unos metros en el terreno de al lado, el dueño tiene que cederle ese trozo si el constructor le paga su valor y los daños, siempre que la edificación no se pueda dividir. Si el trozo no se puede separar o lo que le queda no se puede edificar, puede exigirle que le compre todo el solar. Si hay o puede haber propiedad horizontal, puede pedir que le pague con pisos o locales en lugar de dinero. Con el Código civil, que rige en la mayor parte del resto de España, el dueño puede quedarse la obra hecha de buena fe pagando la indemnización que marca la ley, u obligar al constructor a pagarle el terreno, sin plazo para elegir. La construcción que invade en parte la finca vecina no está regulada en ese código. La resuelven los tribunales con reglas parecidas. Si actuó de mala fe Actúa de mala fe quien sabe que el terreno no es suyo o sigue construyendo después de que el dueño se haya opuesto. En ese caso pierde, en favor del dueño del suelo, todo lo que ha construido. Además, tiene que indemnizarle los daños. Si la obra invade solo una parte de la finca, el dueño puede exigir que el constructor derribe a su costa lo construido en su terreno, además de la indemnización. También puede elegir las soluciones previstas para la buena fe, si le convienen más. El juez puede negar el derribo si causa al constructor un perjuicio desproporcionado. Qué conviene hacer Si ve que construyen en su terreno, opóngase cuanto antes de forma que quede constancia, por ejemplo con un burofax o un requerimiento notarial. Desde ese momento el constructor ya no está de buena fe y, si sigue, construye a su riesgo. Si la obra está en marcha, puede pedir al juez que la pare. Antes de demandar hay que intentar, en general, un acuerdo, por ejemplo con una propuesta por escrito o una mediación. Si la obra se hizo de buena fe y el suelo vale más, no deje pasar los tres años que tiene para elegir. Lo que pueda hacer el Ayuntamiento si la obra no tiene licencia es otra cuestión, con sus propios plazos.