¿Se puede vender una propiedad con un poder general notarial?

Lo que tiene que decir el poder

El Código Civil de Cataluña dice que quien actúa por encargo de otro solo puede hacer actos de administración ordinaria, salvo que se le faculte expresamente para otros. Vender un inmueble no es administración ordinaria. Por eso hay que leer bien el poder:

• Si se limita a dar facultades generales para gestionar o administrar, no sirve para vender.
• Si da expresamente la facultad de vender los inmuebles, o de enajenarlos, que es transmitirlos a otro, sirve aunque no nombre el piso. El Pleno del Tribunal Supremo dijo en 2019 que basta con que las facultades se refieran en general a los bienes de quien da el poder.
• Si el apoderado quiere comprar él mismo el piso, el poder tiene que autorizarlo expresamente, salvo que fije las condiciones de la venta con tanto detalle que no haya riesgo de perjuicio.

En la mayor parte del resto de España el resultado es el mismo, porque el Código civil también exige una facultad expresa para vender.

Lo que comprueba el notario

• El apoderado tiene que llevar la copia autorizada del poder, la que expide el notario con su firma. No sirven una fotocopia ni una copia simple, que es solo informativa.
• El notario de la venta revisa el poder, deja constancia de él en la escritura y declara bajo su responsabilidad que las facultades bastan para esa venta. Si no bastan, no autoriza la escritura.
• Si el piso es la vivienda familiar de quien da el poder, hace falta además el consentimiento de su cónyuge o de su pareja estable, aunque el piso sea solo suyo.
• Si el poder se otorgó ante un notario extranjero, normalmente necesita la apostilla, una certificación de que la firma y el sello del notario son auténticos. Si no está en castellano ni en catalán, necesita además una traducción. El poder firmado en un consulado de España no necesita apostilla.

Si el poder no basta y aun así se firma un contrato privado de venta, en principio quien dio el poder no queda obligado, salvo que después lo dé por bueno, lo que se llama ratificarlo.

Cuándo la venta puede no valer

Que el poder sea suficiente no lo cubre todo. El Tribunal Supremo admite que los tribunales dejen sin efecto la venta si el apoderado abusó del poder en contra de quien se lo dio y el comprador lo sabía o debía saberlo. En el caso que resolvió, un hijo había usado el poder de su madre para dar, en garantía de un préstamo suyo, el derecho a comprar la vivienda de ella por menos de la mitad de lo que valía. Como quienes recibieron ese derecho no actuaron de buena fe, se confirmó que la operación no valía. De ahí salen dos consejos prácticos:

• A quien compra le conviene desconfiar de un precio muy por debajo del mercado o de un pago que no va a una cuenta de quien vende.
• Quien da el poder para una venta concreta puede fijar en él un precio mínimo y exigir que el dinero se ingrese en una cuenta suya.