Si tengo pisos a medias o heredados con mis hermanos, ¿cuentan para ser gran tenedor?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

La ley estatal no lo resuelve. Habla de ser “titular” de los inmuebles y no dice cómo se cuentan los que se tienen en común con otros. Algún autor sostiene que, si los hermanos alquilan juntos los pisos comunes y estos alcanzan la cifra, se les trata como un solo gran tenedor. Lo mismo puede pasar con una herencia que aún no se ha repartido. En Cataluña, donde en zona tensionada bastan cinco inmuebles, un patrimonio familiar llega a esa cifra con facilidad, así que conviene revisarlo antes de fijar la renta. Lo que dice la ley Es gran tenedor quien es titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de más de 1.500 metros cuadrados construidos de ese uso. En las zonas tensionadas de Cataluña, quien es titular de cinco o más inmuebles de uso residencial situados en la zona. La ley estatal no dice cómo se cuentan los pisos en copropiedad, en usufructo o en una herencia sin repartir. Tampoco hay sentencias que lo aclaren. En Cataluña, una reforma de julio de 2026 ha llevado, en principio, a la ley catalana el criterio que ya aplicaba la Agència de l’Habitatge de Catalunya para contar los porcentajes de propiedad, a efectos de las obligaciones que impone esa ley. Según ese criterio, cada copropietario cuenta los pisos en proporción a su parte, de modo que la mitad de diez pisos cuenta como cinco. La única regla nueva de cómputo es la del decreto de octubre de 2026. Cada vivienda de un edificio sin división horizontal inscrita, es decir, no separado en el Registro en pisos independientes, cuenta como un inmueble. Un criterio para contarlos Un estudio de 2023 de un catedrático de derecho civil propone este criterio: Los pisos que son solo suyos cuentan siempre. Los pisos que tiene a medias con sus hermanos no se suman a su cuenta de inmuebles como si fueran solo suyos. En cambio, para los metros cuadrados cuenta la parte que le corresponde. Si los hermanos alquilan juntos los pisos comunes y estos alcanzan la cifra, actúan como una sola unidad y son gran tenedor. Una herencia sin repartir que alcanza la cifra es gran tenedor si los pisos se alquilan en nombre de la herencia o por todos los herederos juntos. Cada heredero, por sí solo, no suma su parte de esos pisos, porque su derecho recae sobre la herencia en su conjunto. Cuenta cualquier derecho que permita alquilar el piso, como el usufructo. No hace falta ser propietario. La condición se mira en el momento que importa, por ejemplo al fijar la renta de un contrato nuevo, cuando el inquilino pide una prórroga o al demandar. Qué conviene hacer Si sus hermanos y usted alquilan juntos cinco o más pisos en zona tensionada de Cataluña, lo prudente es tratarse como gran tenedor y no pasar del índice de referencia del Ministerio de Vivienda. Cuando se reparte la herencia, cambia la cuenta, porque desde entonces cada uno es titular de lo que se le adjudica. Revíselo antes de firmar cada contrato, porque la cifra cambia si compra, vende o hereda.