Com es pot demostrar que una propietat és seva sense escriptures?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

L'escriptura no és el que fa que vostè sigui propietari, sinó la manera més segura de provar-ho. Sense escriptura, ho pot provar amb un altre títol, com ara un contracte privat de compra o l'herència de qui la tenia. L'ajudarà demostrar que la posseeix com a propietari des de fa anys, tot i que figurar al Cadastre o pagar l'IBI no prova per si sol la propietat. Si no té cap títol, a Catalunya la pot haver adquirida per usucapió, que és fer-se'n propietari per haver-la posseïda com a tal durant vint anys, a la vista de tothom, sense violència i sense interrupció. Per inscriure-la a nom seu al Registre de la Propietat, després necessitarà una escriptura, un expedient davant notari o una sentència. Sense escriptura es pot ser propietari A Catalunya s'és propietari per un títol, com ara una compravenda seguida del lliurament del bé o una herència, o per usucapió. L'escriptura pública prova el títol davant de tothom i permet inscriure'l al Registre, però no és el que converteix algú en propietari. Una compravenda en document privat, seguida del lliurament de la finca, pot ser suficient. L'excepció és la donació, perquè el Codi civil de Catalunya només dona per vàlida la d'un immoble feta en escriptura pública. Si els seus pares li van donar una casa sense escriptura, no hi ha donació. Si viuen, la poden fer ara davant notari. Si no, caldrà recórrer a l'herència o a la usucapió. Com es prova Qui diu que és el propietari ho ha de provar. Li costarà més si la finca està inscrita a nom d'un altre, perquè la llei presumeix que pertany a qui figura al Registre. Serveixen sobretot: Un títol, encara que no sigui una escriptura. Per exemple, el contracte privat de compra, el testament o la declaració d'hereus de qui la tenia, el repartiment de l'herència o una sentència. Davant de tercers, la data d'un document privat és difícil d'acreditar. La possessió com a propietari. El codi català presumeix que qui posseeix un bé com a propietari ho és, llevat que el bé estigui inscrit al Registre de la Propietat. Les proves d'aquesta possessió i de la seva antiguitat, com ara els rebuts de l'IBI i dels subministraments a nom seu, les llicències d'obres que va demanar, les fotografies aèries antigues, una acta notarial o el testimoni dels veïns. El Cadastre no prova la propietat. És un registre de l'Administració pensat per als impostos. Que vostè hi figuri com a titular o pagui l'IBI és un indici que posseeix la finca, però no un títol. Si falta el títol i com s'inscriu Quan el títol es va perdre o no va existir mai, la sortida habitual és la usucapió, que a Catalunya no exigeix títol ni bona fe. Es pot sumar el temps de possessió de les persones que li van transmetre la finca, com ara els seus pares. A la major part de la resta d'Espanya regeix el Codi civil, amb terminis diferents segons si hi ha o no títol i bona fe. Per inscriure la finca a nom seu, el camí depèn de la seva situació: Si la va comprar a qui figura al Registre, o als seus hereus, el més senzill és que li signin l'escriptura. Si s'hi neguen, els pot demandar perquè el jutge els hi obligui. Si la finca no s'ha inscrit mai, cal immatricular-la, és a dir, obrir-li el primer full al Registre. Si està inscrita a nom d'un altre, per exemple d'un antic propietari de fa dècades, cal reprendre la cadena de titulars amb un expedient davant notari, en què se cita el titular inscrit o els seus hereus. Si algun d'ells no compareix o s'hi oposa, el notari tanca l'expedient i queda la via judicial. Si només pot al·legar la usucapió, el més segur és una sentència que la declari. Abans de demandar cal intentar, en general, un acord, per exemple amb una proposta per escrit o una mediació. No ho deixi per a més endavant, perquè mentre la finca figuri a nom d'un altre, aquest o els seus hereus la podrien vendre o hipotecar a algú que confiï en el Registre.