Quan no és procedent la usucapió?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

No és procedent quan qui té el bé no el posseeix com a amo, sinó amb permís del propietari o per un títol que reconeix que és d'un altre, com el llogater, el familiar a qui es va deixar viure gratis o l'usufructuari. Tampoc quan la possessió és violenta o oculta, quan s'ha interromput abans que es complís el termini o quan el bé és de domini públic, com un carrer, un camí públic o una platja. A Catalunya, a més, cap servitud no s'adquireix així. En canvi, el Codi civil de Catalunya no exigeix bona fe, de manera que saber que el bé és d'un altre no impedeix usucapir-lo. Quan no es posseeix com a amo Per usucapir la propietat cal posseir com a amo. No ho pot fer qui té el bé reconeixent que és d'un altre, ni qui només el té perquè el propietari ho tolera, que és el que el codi català anomena mera detentació. És el cas d'aquestes persones: El llogater, que amb el contracte i el pagament de la renda reconeix que el pis és del propietari. El precarista, que és la persona a qui es va deixar viure sense pagar, com un fill, un germà o una exparella. L'usufructuari, qui té la cosa en préstec o en dipòsit i l'encarregat d'una finca. Perquè algun d'ells comenci a usucapir, ha de deixar clar al propietari, amb fets externs i inequívocs, que ja posseeix com a propietari, per exemple negant-se obertament a reconèixer-lo. No n'hi ha prou amb deixar de pagar ni amb el pas del temps, perquè la llei presumeix que es continua posseint en el mateix concepte en què es va començar. Una cosa semblant passa amb el copropietari que fa servir en exclusiva un bé comú, com el germà que viu a la casa heretada. En principi la posseeix també per als altres. Només adquireix la part dels altres si posseeix com a únic propietari, de manera clara i coneguda per ells, durant tot el termini. Altres casos en què no hi ha usucapió Tampoc no hi ha usucapió en aquests casos: Si la possessió és violenta o oculta, perquè ha de ser pública i pacífica. Qui entra per la força en un habitatge no comença a usucapir mentre el propietari s'hi oposa. Com es recupera un habitatge ocupat és una altra qüestió. Si el bé és de domini públic, com els carrers, els camins públics, les platges o els edificis destinats a un servei públic. No es pot usucapir mentre continuï destinat a aquest ús. La sentència del Tribunal Suprem del 2026 sobre el Pazo de Meirás exigeix actes concloents de l'Administració que mostrin que l'ha deixat de destinar a aquesta finalitat. Si es tracta de béns mobles robats. Per a qualsevol posseïdor, també per a qui els va comprar de bona fe a un particular, els tres anys no comencen a comptar fins que ha prescrit el delicte, la seva pena o l'acció civil que en neix. Si la possessió s'ha interromput, per exemple amb un requeriment notarial o una demanda, o no ha durat tot el termini. Davant de qui va comprar la finca de bona fe i va inscriure la compra al Registre de la Propietat. Contra ell, la usucapió només val, encara que ja s'hagués complert, si sabia o tenia motius per saber que una altra persona posseïa la finca com a propietària, o si va consentir aquesta possessió durant tot l'any següent a la compra. A Catalunya tampoc no s'adquireixen amb els anys les servituds, com la de pas. El que no l'impedeix Hi ha dues coses que molta gent creu que l'impedeixen a Catalunya i no l'impedeixen: La mala fe. Qui sap que la finca és d'un altre també la pot usucapir en vint anys si la posseeix com a amo, a la vista de tothom i sense violència. Que el propietari continuï figurant al Registre o pagant l'IBI. Això per si sol no interromp el termini. L'interrompen les causes que fixa la llei, com el requeriment notarial o la demanda. Amb el Codi civil comú, que regeix a la major part de la resta d'Espanya, tampoc no s'usucapeix el que es posseeix amb permís o per tolerància del propietari. La mala fe no impedeix la usucapió, però obliga a esperar trenta anys en els immobles.