Quant es paga de plusvàlua municipal? És veritat que si el pis té més de 20 anys no es paga?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

No és veritat. La llei compta com a màxim 20 anys i, a partir d'aquí, aplica un dels coeficients més alts, així que qui ven un pis que té des de fa més de 20 anys sol pagar més plusvàlua, no menys. L'import surt del valor cadastral del sòl, que figura al rebut de l'IBI, multiplicat per un coeficient que depèn dels anys que ha tingut el pis. A aquest resultat s'hi aplica el tipus de l'ajuntament, que a Barcelona és el 30 %. Si el guany real del sòl és menor, pot demanar que es calculi sobre aquest guany. Com es calcula Hi ha dos càlculs i pot demanar que s'apliqui el que surti més baix: El càlcul normal multiplica el valor cadastral del sòl de l'any de la venda pel coeficient que correspon als anys sencers que ha tingut el pis, amb un màxim de 20. Nou anys i onze mesos compten com a nou. El càlcul pel guany real compara el valor de compra i el de venda, sense sumar-hi despeses i només en la part que correspon al sòl. Si no hi ha guany, no es paga. Sobre la base que en resulti s'aplica el tipus, que fixa cada ajuntament sense passar del 30 %. Barcelona aplica el 30 %. El sistema actual, en vigor des del novembre de 2021, el va avalar el Tribunal Constitucional el 2023. Els coeficients de Barcelona avui Avui Barcelona aplica els coeficients màxims que permet la llei, llevat de les vendes de menys d'un any, en què el seu és més baix. Segons els anys que ha tingut el pis, són aquests: D'un a vuit anys, entre 0,14 i 0,20. De nou a divuit anys, entre 0,09 i 0,17. Dinou anys, 0,23. Vint anys o més, 0,40. Per exemple, amb els coeficients d'avui, si el valor cadastral del sòl és de 50.000 euros i té el pis des de fa 25 anys, la base és de 20.000 euros, que surten d'aplicar el 0,40. Amb el tipus del 30 %, paga 6.000 euros. Si l'hagués tingut 10 anys, amb el 0,12, pagaria 1.800 euros. En canvi, si el va comprar per 300.000 euros i el ven per 310.000, amb un sòl que és el 40 % del valor cadastral, el guany real del sòl és de 4.000 euros. Si demana que es calculi sobre aquest guany, paga 1.200 euros. Per què no desapareix als 20 anys A partir dels 20 anys la plusvàlua deixa de créixer pel pas del temps, perquè se'n compten 20 com a màxim. Però no desapareix. Amb la taula actual, el coeficient de 20 anys o més és el més alt de tots. Tampoc no hi ha cap rebaixa per l'edat del venedor. Només pot quedar en no res si el sòl no ha guanyat valor o en casos molt concrets, com el lliurament de l'habitatge habitual al banc per cancel·lar la hipoteca. Si el decret d'octubre de 2026 es convalida, és a dir, si el confirma el Congrés, hi haurà una taula nova de coeficients màxims. Els de Barcelona que quedin per sobre del nou màxim es rebaixaran fins a aquest màxim sense esperar que canviï l'ordenança. A la resta d'Espanya les regles són les mateixes, però cada ajuntament fixa el seu tipus i els seus coeficients, així que la plusvàlua canvia molt d'un municipi a un altre.