Qui paga la plusvàlua municipal quan es ven un pis? I si es ven amb pèrdues?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

La paga el venedor, que és qui deu l'impost a l'ajuntament. La llei només obliga el comprador a pagar-la en lloc del venedor quan aquest és una persona que no resideix a Espanya. Aleshores la descompta del preu. Comprador i venedor poden pactar que la pagui el comprador, llevat que aquest sigui un particular que compra el seu habitatge a una promotora o a una altra empresa que li imposa aquesta clàusula sense negociar-la, perquè llavors és abusiva. Si el sòl no ha guanyat valor entre la compra i la venda, no es paga, però cal declarar-ho a l'ajuntament dins de termini i provar-ho amb les dues escriptures. Qui la paga La plusvàlua municipal grava el que ha pujat el valor del sòl mentre el pis ha estat del venedor, així que la deu ell. Hi ha tres situacions que canvien qui la paga a la pràctica: Si el venedor és una persona que no resideix a Espanya, la llei obliga el comprador a pagar-la en lloc seu. El comprador la descompta del preu. Si pacten que la pagui el comprador, el pacte val entre ells, però no davant l'ajuntament. Si el comprador no la paga, l'ajuntament la reclamarà al venedor, que després la podrà reclamar al comprador. Si qui compra és un particular que adquireix el seu habitatge a una promotora o a una altra empresa, la clàusula que li carrega la plusvàlua és abusiva i no val, segons el Tribunal Suprem, quan l'empresa la imposa sense negociar-la. Si ja l'ha pagada, en pot reclamar per escrit la devolució. Abans de demandar, la llei exigeix intentar una negociació. Si es ven amb pèrdues No s'ha de pagar si el sòl no ha guanyat valor. Per saber-ho es comparen el valor de compra i el de venda amb aquestes regles: En cada escriptura compta el preu que hi figura o, si és més alt, el valor que hagi comprovat l'Administració, per exemple en liquidar l'impost de transmissions. No s'hi sumen les despeses ni els impostos, com ara la notaria, l'impost de transmissions, la immobiliària o les obres. Tampoc no es descompta la inflació. Com que l'impost és només pel sòl, als dos valors se'ls aplica el percentatge que el sòl representa en el valor cadastral del pis, segons el rebut de l'IBI de l'any de la venda. Si el pis es va heretar o es va rebre en donació, el valor de compra és el que es va declarar en l'impost sobre successions o en el de donacions. Per això vendre amb pèrdues no sempre allibera de la plusvàlua. Qui va comprar per 200.000 euros, va pagar 20.000 d'impostos i despeses i ven per 210.000 perd diners, però per a la plusvàlua el seu pis ha pujat 10.000 euros. Si el sòl és el 40 % del valor cadastral, el sòl ha guanyat 4.000 euros i hi ha plusvàlua. Això sí, pot demanar que l'impost es calculi sobre aquests 4.000 euros si el càlcul normal surt més alt. El que cal fer La plusvàlua es presenta a l'ajuntament on és el pis en els trenta dies hàbils següents a l'escriptura, unes sis setmanes. A Barcelona, el venedor l'ha de calcular i pagar ell mateix, el que s'anomena autoliquidació. Si no hi ha hagut guany, ho ha de declarar igualment en aquest termini i aportar les escriptures de compra i de venda. Si no ho fa, l'ajuntament li pot liquidar l'impost pel càlcul normal. La plusvàlua municipal no és l'IRPF, que grava el guany de la venda a la renda del venedor. El que pagui per la plusvàlua es resta d'aquest guany.