Què implica la donació d'un immoble amb reserva d'usdefruit?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Que el donant, normalment un pare o una mare, dona l'immoble a un fill o a una altra persona, però es queda per a tota la vida l'usdefruit, que és el dret a usar-lo i a cobrar-ne les rendes. El fill passa a ser nu propietari, que és ser-ne el propietari sense poder usar el bé mentre visqui el donant. S'ha de fer en escriptura pública i no té marxa enrere llevat de causes molt concretes. En fer la donació, el fill paga l'impost sobre donacions pel valor de la nua propietat i pot haver de pagar alguna cosa més quan mori el donant. El donant pot haver de pagar a la renda pel guany, llevat que tingui més de 65 anys i doni el seu habitatge habitual. El que canvia per a cadascú El donant pot continuar vivint a l'immoble, o llogar-lo i cobrar-ne la renda, mentre visqui. El fill no el pot usar ni demanar-li que se'n vagi. El fill pot vendre la seva nua propietat, però el comprador haurà de respectar l'usdefruit. Per vendre l'immoble sencer calen tots dos. Quan mor el donant, l'usdefruit s'acaba i el fill passa a tenir la plena propietat sense necessitat d'una altra escriptura. Si el fill mor abans, la seva nua propietat passa als seus hereus, llevat que a l'escriptura es pactés que aleshores l'immoble tornés al donant. La donació no posa l'immoble a recer dels deutes que el donant ja tenia, si no li queden altres béns per pagar-los. A més, quan mori el donant, el que s'ha donat pot comptar per calcular la llegítima dels altres fills. Els impostos en donar Si l'immoble és a Catalunya, el fill presenta l'impost a l'Agència Tributària de Catalunya en el mes següent a l'escriptura. Es calcula així: Paga només per la nua propietat. Segons la llei estatal de l'impost, l'usdefruit per a tota la vida val un percentatge igual a 89 menys l'edat del donant, amb un mínim del 10 % i un màxim del 70 %. La nua propietat val la resta. Però se li aplica el percentatge de l'impost que correspondria a l'immoble sencer. Amb escriptura pública, la tarifa catalana entre pares i fills és del 5 % dels primers 200.000 euros, del 7 % del que passi d'aquesta xifra fins a 600.000 i del 9 % de la resta. L'Agència pren com a valor mínim de l'immoble el seu valor de referència del Cadastre. Per exemple, una mare de 70 anys dona al seu fill un pis de 300.000 euros i es reserva l'usdefruit, que val el 19 %. Si donés el pis sencer, l'impost seria de 17.000 euros, 10.000 pels primers 200.000 i 7.000 pels altres 100.000. Com que la nua propietat val el 81 %, el fill paga el 81 % d'aquesta quantitat, 13.770 euros. La rebaixa del 95 % per al primer habitatge d'un fill jove difícilment hi encaixa, perquè el fill no té l'ús del pis. El donant declara a la seva renda el guany que correspon a la nua propietat, si l'immoble val més del que li va costar. No en paga si té més de 65 anys i és el seu habitatge habitual, encara que es reservi l'usdefruit. En general, hi ha d'haver viscut tres anys seguits i continuar-hi vivint quan fa la donació o haver-ho fet en els dos anys anteriors. El fill paga, a més, la plusvàlua municipal, sense les rebaixes que els ajuntaments poden aplicar en heretar. Quan mor el donant Quan s'acaba l'usdefruit, el fill pot haver de pagar alguna cosa més a Hisenda per aquesta part, encara que no a la renda. Si el donant mor en els quatre anys següents a la donació, la llei de l'impost presumeix que l'immoble continua formant part de la seva herència. També aleshores pot caldre pagar alguna cosa més. A Catalunya, en heretar hi ha rebaixes que no s'apliquen en donar, com la del 95 % per l'habitatge habitual del difunt. Per a un fill, heretar sol sortir més barat. Donar així permet avançar el repartiment sense que el donant es quedi sense casa, però no sempre estalvia impostos. Convé fer números abans de signar.