Què passa si venc la nua propietat?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Si ven la nua propietat del seu habitatge i es reserva l'usdefruit, el comprador passa a ser-ne el propietari des que se signa l'escriptura, però vostè hi pot continuar vivint o llogar-lo, normalment durant tota la seva vida. Quan vostè mori, el comprador tindrà la propietat plena sense pagar res més. Els seus hereus no rebran res d'aquest habitatge, tot i que sí el que quedi dels diners que vostè va cobrar. El preu és força més baix que el de l'habitatge sencer, perquè el comprador ha d'esperar sense saber quant de temps. En general, vostè declara el guany a l'IRPF i paga la plusvàlua municipal, mentre que el comprador paga l'impost sobre transmissions patrimonials. El que canvia per a cadascú El comprador n'és el propietari des de l'escriptura i pot inscriure la nua propietat a nom seu al Registre de la Propietat, amb l'usdefruit que vostè es reserva com a càrrega. Pot vendre, donar, hipotecar o deixar en herència la nua propietat. El que no pot és fer servir l'habitatge ni cobrar-ne les rendes mentre duri l'usdefruit, ni obligar-lo a vostè a marxar-ne. Vostè conserva l'usdefruit, que segons el Codi civil de Catalunya és per a tota la vida si l'escriptura no diu una altra cosa. Pot viure a l'habitatge o llogar-lo i quedar-se la renda. Mentrestant, vostè paga les despeses ordinàries, com ara l'IBI, les quotes ordinàries de la comunitat i les reparacions que requereix l'ús normal. El comprador paga les reparacions extraordinàries. L'escriptura les pot repartir d'una altra manera. Si més endavant vol vendre el seu usdefruit, el comprador té preferència per quedar-se'l pel mateix preu, llevat que l'escriptura digui una altra cosa. Si l'habitatge és d'una parella i es reserven l'usdefruit tots dos, normalment la part del que mori primer passa a l'altre. Aleshores el comprador ha d'esperar que morin tots dos. El preu El comprador i el venedor fixen el preu lliurement. Com que el comprador no podrà fer servir l'habitatge fins que vostè mori, paga força menys que per l'habitatge sencer. A més, pocs compradors s'interessen per una nua propietat. Per als impostos, Hisenda valora l'usdefruit per a tota la vida en un percentatge del valor de l'habitatge igual a 89 menys l'edat de l'usufructuari, amb un mínim del 10 % i un màxim del 70 %. La nua propietat val la resta. Per exemple, si vostè té 75 anys, la nua propietat val per a Hisenda el 86 % del valor de l'habitatge. Si el comprador és un fill, compte amb el preu. Si queda molt per sota d'aquest valor, la diferència pot tributar com una donació i comptar en la llegítima dels altres fills. Els impostos Depenen del cas i convé calcular-los abans de signar. En general són aquests: Vostè declara a l'IRPF el guany, que és la diferència entre el que cobra i la part del que li va costar l'habitatge que correspon a la nua propietat, descomptades les despeses. Si té més de 65 anys i és el seu habitatge habitual, el guany queda exempt, també quan ven la nua propietat i es reserva l'usdefruit per a tota la vida. Vostè paga també la plusvàlua municipal, l'impost de l'Ajuntament sobre l'augment de valor del sòl, per la part que ven. El comprador paga l'impost sobre transmissions patrimonials calculat sobre el valor de la nua propietat, amb el tipus que s'aplica a Catalunya a la compra d'un habitatge usat. Quan vostè mori, en general el comprador no ha de pagar cap altre impost per rebre l'usdefruit, perquè va comprar la nua propietat i no la va heretar. És diferent quan la nua propietat es rep en una herència o en una donació, perquè aleshores pot ser que s'hagi de pagar alguna cosa més en acabar-se l'usdefruit. Amb el Codi civil comú, que regeix a la major part de la resta d'Espanya, l'efecte civil és el mateix, tot i que el nu propietari no té preferència per comprar l'usdefruit. En els impostos canvia el tipus de l'impost sobre transmissions, que fixa cada comunitat autònoma.