¿Puedo vender un piso a uno de mis hijos? ¿Necesito el permiso de los demás? ¿Y si es por debajo de su valor?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Sí, puede vendérselo y no necesita el permiso de sus otros hijos. En Cataluña la legítima da a los hijos derecho a cobrar un valor de la herencia, no a bienes concretos, así que los demás no pueden impedir la venta. Si vende a precio de mercado y su hijo paga de verdad, no hay ningún problema. Si vende por debajo de su valor, la diferencia es un regalo que puede contar en la legítima de los demás cuando usted fallezca. Además, a efectos fiscales cuenta el valor del piso y la diferencia puede tributar como donación, así que vender barato no suele ahorrar impuestos. Los demás hijos Ninguna ley exige el permiso de los demás hijos para vender a uno de ellos. En Cataluña la legítima no hace a los hijos dueños de una parte de los bienes. Les da derecho a cobrar un valor cuando fallece el padre o la madre. Por eso no pueden impedir la venta ni anularla por ser legitimarios. Lo que puede afectarles es el precio: Si su hijo paga el precio de mercado, el dinero ocupa el lugar del piso en su patrimonio y la legítima de los demás no cambia. Si paga menos, la diferencia es una liberalidad, es decir, un regalo. Para calcular la legítima se suman las donaciones de los diez años anteriores al fallecimiento, así que esa diferencia puede contar. Si con ello los demás no llegan a cobrar su legítima, pueden pedir que se reduzca. Si su hijo no paga el precio de verdad, lo que hay es una donación disfrazada de venta. Su validez puede discutirse, así que si quiere ayudar a su hijo es más seguro hacer una donación declarada. Con el Código civil común, que rige en la mayor parte del resto de España, la legítima de los hijos es de dos tercios de la herencia y lo donado a un hijo se tiene en cuenta al repartirla, pero tampoco hace falta el permiso de los demás para vender. Algunas comunidades, como Aragón, Navarra, el País Vasco, Galicia o Baleares, tienen reglas propias. Los impuestos Su hijo paga el impuesto de transmisiones patrimoniales sobre el precio o sobre el valor de referencia, el que fija el Catastro para cada inmueble a partir de las ventas de la zona, si este es mayor. Usted declara en su renta la ganancia, si la hay. Si el precio es inferior al de mercado, Hacienda toma el valor de mercado, así que vender barato no le ahorra impuestos a usted. La diferencia entre el valor del piso y el precio puede tratarse como una donación, por la que su hijo pagaría además el impuesto de donaciones. Usted paga la plusvalía municipal, como cualquier vendedor. Cómo hacerlo con seguridad Fije un precio de mercado, mejor con una tasación independiente. Su hijo debe pagarlo con dinero suyo y por transferencia, para que quede constancia del pago. Si lo que quiere es ayudarle, compare antes lo que costaría una donación declarada del piso o del dinero, que entre padres e hijos tiene en Cataluña una tarifa reducida si se hace en escritura pública.