Si el valor de referencia o Hacienda dicen que el piso vale más de lo que pagué, ¿tengo que pagar más ITP? ¿Cómo lo recurro?

Si el piso tiene valor de referencia

Lo normal en un piso es que lo tenga. Entonces el ITP se paga sobre el valor de referencia, salvo que el precio o el valor declarado en la escritura sean mayores. En este caso la Agència no hace una comprobación de valores con otros medios, como la tasación de la hipoteca, porque la base la fija la ley.

El Tribunal Constitucional declaró en febrero de 2026 que este sistema es constitucional, porque permite demostrar con cualquier prueba que el piso vale menos. Contra el valor de referencia no cabe la tasación pericial contradictoria, porque no es una comprobación de Hacienda. Para discutirlo hay dos caminos, según cómo haya presentado el impuesto:

• Si pagó sobre el valor de referencia, puede pedir a la Agència que rectifique su autoliquidación mientras no hayan pasado cuatro años desde que acabó el plazo para presentarla. Si gana, le devuelven la diferencia con intereses.
• Si declaró el precio y la Agència le ha liquidado sobre el valor de referencia, puede presentar un recurso de reposición ante la propia Agència, o una reclamación ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Cataluña, en el plazo de un mes desde la notificación.

Antes de resolver la rectificación o el recurso de reposición, la Agència pide un informe al Catastro, que la vincula. Usted tendrá que probar que su piso concreto vale menos por su estado, sus defectos o su situación, normalmente con un informe pericial que lo compare con ventas reales. Si la tasación hecha para la hipoteca es más baja, puede servirle como una prueba más.

Cuando no hay valor de referencia

Si el piso no tiene valor de referencia, o el Catastro no puede certificarlo, el ITP se paga sobre el mayor entre el precio, el valor declarado y el valor de mercado. La Agència puede comprobar ese valor con los medios que prevé la Ley General Tributaria, entre ellos la tasación hecha para la hipoteca. Hoy es poco frecuente en los pisos, porque la mayoría tiene valor de referencia. El Tribunal Supremo, en varias sentencias, entre ellas algunas de febrero de 2026, ha fijado estas reglas:

• Una diferencia relevante entre el valor declarado y la tasación de la hipoteca basta para que la Agència compruebe el valor, sin tener que probar antes que hubo fraude u ocultación.
• La Agència tiene que explicar por qué usa ese medio y por qué cree que la tasación refleja el valor de mercado.
• La tasación no es una verdad que no admita prueba en contra. Usted puede rebatirla con un informe pericial sólido, con viviendas comparables identificadas y fuentes que se puedan comprobar.

Puede presentar alegaciones con ese informe cuando la Agència le comunique su propuesta de valoración. Cuando reciba la liquidación, tiene un mes para pedir una tasación pericial contradictoria, un procedimiento en el que un perito designado por usted contrasta la valoración de la Agència. En ese mismo mes puede recurrir la liquidación ante la propia Agència o ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Cataluña y, más tarde, ante los tribunales.

Antes de recurrir

• Lo prudente es pagar sobre el valor de referencia y pedir después la rectificación. Si declara solo el precio, la Agència le liquidará la diferencia con intereses y puede imponerle una multa.
• Haga números antes de encargar el informe del perito. Al 10 %, cada 10.000 euros de diferencia de valor suponen 1.000 euros de impuesto.

En el resto de España el sistema es el mismo, salvo en el País Vasco y Navarra.