¿Qué es el IRAV y cuándo se aplica en lugar del IPC?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

El IRAV es el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda, que el Instituto Nacional de Estadística (INE) publica cada mes desde enero de 2025. Marca lo máximo que puede subir cada año la renta de un contrato de vivienda que ya está en marcha. Si el contrato dice IPC y el IPC es más alto, solo se puede subir lo que marque el IRAV, mientras que si el IPC es más bajo se aplica el IPC. El IRAV sustituye además al IPC cuando el contrato prevé actualizar la renta sin decir con qué índice. En septiembre de 2026 fue del 2,54 %, aunque hasta el 31 de diciembre de 2027 la subida no puede pasar del 2 % sin un nuevo acuerdo. Cuándo manda el IRAV y cuándo el IPC Si el contrato dice que la renta se actualizará con el IPC, se aplica el IPC, pero sin pasar del IRAV. Desde el 8 de octubre de 2026, este techo vale para todos los contratos de vivienda firmados desde 1995. Hasta entonces solo valía para los firmados desde el 26 de mayo de 2023. Los anteriores se actualizaban según su cláusula, normalmente con el IPC. Si el contrato dice que la renta se actualizará, pero no con qué índice, se aplica el IRAV. Si un contrato firmado desde junio de 2013 no dice nada de actualizar la renta, no hay subida, ni con el IPC ni con el IRAV. Hasta el 31 de diciembre de 2027, sin un nuevo acuerdo, la subida no puede pasar del 2 %. Con acuerdo, tampoco puede superar el IRAV. En los locales y las oficinas vale lo que diga el contrato. El IRAV no les obliga. Se usa el último IRAV publicado el día en que el contrato cumple año. Si cumple año el 1 de noviembre de 2026, vale el de septiembre, que el INE publicó el 14 de octubre. Tres referencias que no hay que confundir En el alquiler se manejan tres referencias distintas, que a menudo se mezclan: El IRAV, que sirve para la subida anual de un contrato en vigor. No sirve para fijar la renta de un contrato nuevo. El índice de referencia del precio del alquiler, un sistema del Ministerio de Vivienda que da para cada vivienda una horquilla de precios según su ubicación y sus características. Sirve para fijar la renta máxima de un contrato nuevo en las zonas tensionadas, las que la Administración declara por la subida de los alquileres, cuando el propietario es un gran tenedor, como llama la ley a quien tiene muchas viviendas. En Cataluña sirve también cuando el piso no ha tenido un contrato de vivienda en los cinco años anteriores. Hasta el 31 de diciembre de 2027, además, impide subir las rentas que lo superan. La renta anterior. En las zonas tensionadas, la renta de un contrato nuevo no puede pasar de la última que se pagó por esa vivienda en los cinco años anteriores, actualizada, salvo un 10 % más en casos tasados. Vale para cualquier propietario. Una vez fijada la renta inicial dentro de esos límites, cada subida anual sigue la cláusula del contrato, sin pasar del IRAV.