¿Qué gastos del piso alquilado me puedo desgravar?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Todos los gastos necesarios para tener el piso alquilado, siempre que correspondan al tiempo en que ha estado alquilado y pueda justificarlos. Los más habituales son el IBI, la comunidad, los seguros, las reparaciones, los intereses del préstamo, el administrador y la amortización, un 3 % al año del valor de la construcción. Los intereses y las reparaciones, sumados, no pueden pasar de lo cobrado de ese piso en el año, aunque lo que sobre se resta en los cuatro años siguientes. Las obras de mejora no se restan de golpe, sino que se amortizan. Lo que se puede restar El IBI, la tasa de basuras y los demás tributos del piso que pague usted, salvo las sanciones. Las cuotas de la comunidad. Las primas de los seguros del piso, como el de hogar o el de impago que contrate usted. Las reparaciones y la conservación, como pintar, arreglar las instalaciones o cambiar la caldera por otra parecida. Ampliar el piso o añadir un baño es una mejora, que se amortiza. Los intereses del préstamo con el que compró o mejoró el piso y sus demás gastos de financiación. Los del tiempo anterior al alquiler no. Los servicios de terceros, como el administrador o la portería. Los gastos de formalizar el contrato, como los honorarios de la inmobiliaria, que hoy paga siempre el propietario. También los de abogado y procurador para reclamar al inquilino o desahuciarle. Las rentas que no cobre, si el inquilino está en concurso de acreedores o si al acabar el año han pasado más de seis meses desde que se las reclamó por primera vez sin pactar un aplazamiento. Antes tienen que haberse declarado como ingreso. Si las cobra después, son ingreso de ese año. Los suministros, solo si los paga usted. Si el inquilino se los reembolsa, lo que le paga es ingreso. La amortización Es lo que la ley le deja restar cada año por el desgaste del piso, un 3 % del mayor de estos dos valores, sin contar nunca el suelo: Lo que le costó el piso, con los gastos y los impuestos de la compra, como la notaría o el impuesto de transmisiones. Si lo heredó o se lo donaron, el valor por el que tributó en el impuesto de sucesiones o de donaciones, más los gastos y los impuestos que pagó al recibirlo. El valor catastral de la construcción, que figura en el recibo del IBI. Si no sabe cuánto vale el suelo, se reparte lo que costó el piso con la proporción que da el recibo del IBI entre el valor del suelo y el de la construcción. En un ejemplo de la Agencia Tributaria, un piso heredado se declaró por 100.000 euros, con 2.000 de gastos. Tiene un valor catastral de 80.000, del que el 20 % es suelo. Sin el suelo, el coste es de 81.600 euros y el valor catastral, de 64.000, así que se restan cada año 2.448 euros, el 3 % del mayor. Las mejoras se suman a ese valor y los muebles se amortizan aparte, hasta un 10 % al año. Los límites El límite de los intereses y las reparaciones se mira piso por piso. Lo que sobre se resta en los cuatro años siguientes, siempre dentro de lo cobrado cada año. Los demás gastos no tienen límite y pueden dejar el alquiler en negativo, que se compensa con sus demás ingresos. Solo cuentan los gastos de los días en que el piso ha estado alquilado, también en la amortización. Los del tiempo en que ha estado vacío no se restan, aunque estuviera anunciado para alquilar. Las reparaciones hechas para preparar el piso antes de alquilarlo sí se restan, también en los cuatro años siguientes si ese año no hubo alquiler.