Si el piso ya estaba alquilado, ¿puedo pedir al nuevo inquilino más de lo que pagaba el anterior?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Depende de si el piso está en una zona tensionada. Fuera de ellas, la renta de un contrato nuevo es libre y puede pactar con el nuevo inquilino la que quiera. En zona tensionada, como Barcelona y buena parte de Cataluña, no puede pasar de la última renta que pagaba el inquilino anterior, con la actualización anual que preveía su contrato, salvo un 10 % más en unos casos tasados. Si usted es gran tenedor, tampoco puede pasar del índice de referencia del Ministerio de Vivienda. Fuera de zona tensionada La renta de un contrato nuevo es libre, aunque el piso estuviera alquilado antes, salvo que sea una vivienda con protección oficial, que tiene su propia renta máxima. Hay además dos límites que valen en toda España: Si alquila por habitaciones, la suma de las rentas no puede pasar de la renta del piso entero. Si firma varios contratos temporales seguidos sobre el mismo piso, la renta de cada uno no puede subir más que el IRAV, el índice del INE que limita la actualización anual de los alquileres, aunque cambie el inquilino. En zona tensionada El límite va con la vivienda, no con el inquilino. Cuenta el último contrato de vivienda que estuvo en vigor en los cinco años anteriores, aunque después el piso haya estado vacío. Desde el 8 de octubre de 2026 cuenta también un contrato temporal o por habitaciones. Si en esos años solo hubo contratos de temporada firmados antes de esa fecha, es dudoso que cuenten. En ese caso, lo prudente es no pasar del más bajo de los dos límites, esa renta o el índice. Tampoco puede añadir cuotas o gastos que el inquilino anterior no pagaba. Solo puede pedir hasta un 10 % más en estos casos: Si en los dos años anteriores terminó una rehabilitación, una mejora de la eficiencia energética con un ahorro de al menos el 30 % de energía primaria no renovable o una mejora de la accesibilidad, siempre que pueda acreditarlo. Si firma un contrato de diez años o más, o da al inquilino el derecho a prorrogarlo hasta ese plazo. Por ejemplo, si el inquilino anterior pagaba 950 euros al mes cuando se fue, el nuevo contrato no puede pasar de 950 euros, o de 1.045 si se da uno de esos casos. Cómo se controla y qué pasa si pide más En Cataluña, el anuncio y el contrato nuevo tienen que indicar la última renta o el precio máximo. El contrato anterior consta, con su renta, en el Registro de fianzas del INCASÒL, donde se depositó la fianza. La Administración cruza esos datos para detectar las rentas que pasan del máximo. Si pide más de lo permitido, la parte de la renta que pase del máximo es nula. El inquilino puede reclamarle lo que haya pagado de más, aunque antes de demandar tendrá que intentar una negociación, como exige la ley. Además, fijar en el contrato una renta por encima del máximo es una infracción de la ley catalana de vivienda. Es grave si la diferencia es del 30 % o menos y muy grave si es mayor.