¿Cuál es el precio máximo del alquiler en una zona tensionada de Cataluña?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Depende de la historia del piso y de quién lo alquila. Si estuvo alquilado como vivienda en los últimos cinco años, el máximo es la última renta de aquel contrato, con su actualización anual. Sobre esa renta solo se puede subir hasta un 10 % en unos casos tasados, como una rehabilitación reciente. Si no estuvo alquilado en ese tiempo, el máximo es el que fija para esa vivienda el índice de referencia del Ministerio de Vivienda. Si el propietario es gran tenedor, que en Cataluña es quien tiene cinco o más inmuebles de uso residencial en la zona, no puede pasar del índice en ningún caso. Si el piso estuvo alquilado en los últimos cinco años El límite va con la vivienda, no con el inquilino. El máximo es la renta del último contrato de vivienda que estuvo en vigor en esos cinco años, una vez aplicada la actualización anual que preveía. Desde el 8 de octubre de 2026 cuenta cualquier contrato de vivienda, también uno temporal o uno por habitaciones. Antes solo contaba el de vivienda habitual. Tampoco se pueden cobrar cuotas o gastos que no pagaba el inquilino anterior. Solo se puede subir hasta un 10 % sobre esa renta en estos casos: Una rehabilitación de la vivienda, en el sentido que le da la normativa del IRPF, terminada en los dos años anteriores. Una mejora de la eficiencia energética terminada en los dos años anteriores, con un ahorro de al menos el 30 % de energía primaria no renovable, acreditado con los certificados energéticos de antes y después de las obras. Una mejora de la accesibilidad terminada en ese mismo plazo y acreditada. Un contrato de diez años o más, o con un derecho del inquilino a prorrogarlo hasta ese plazo. Si no estuvo alquilado o el propietario es gran tenedor Si en los cinco años anteriores no hubo ningún contrato de vivienda, el máximo es el que fija para esa vivienda el sistema estatal de índices de precios de referencia, que se consulta en la web del Ministerio de Vivienda. Vale para cualquier propietario, porque las declaraciones de zona tensionada de Cataluña lo establecen expresamente. Si en esos años solo hubo contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026, es dudoso que cuenten como contrato anterior, así que lo prudente es no pasar del más bajo de los dos límites, la última renta o el índice. Si el propietario es gran tenedor, la renta no puede pasar nunca del índice, tampoco cobrando aparte cuotas, gastos generales, servicios, impuestos o tasas. Si además hubo un contrato anterior, lo prudente es respetar también el más bajo de los dos límites. Por la misma razón, el 10 % por obras no debería llevar la renta por encima del índice. Otras reglas En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas de todas las habitaciones no puede pasar del máximo que correspondería al piso entero. Si se firman varios contratos temporales seguidos sobre el mismo piso, la renta de cada uno no puede subir más que el IRAV, el índice del INE que limita la actualización anual de los alquileres. El anuncio y el contrato tienen que indicar el precio máximo. El contrato, además, tiene que llevar adjunto el documento que acredita el precio de referencia. Por ejemplo, en un piso de Barcelona el último inquilino pagaba 1.100 euros al mes, ya actualizados, cuando se fue en 2025. Si el propietario no es gran tenedor, el nuevo contrato no puede pasar de 1.100 euros, o de 1.210 si hizo en los dos años anteriores una de las obras que permiten el 10 %. Si el piso no se alquilaba desde 2020, el máximo sería el que diera el índice para esa vivienda.