¿Cómo demostrar que una propiedad es suya sin escrituras?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

La escritura no es lo que le hace dueño, sino la forma más segura de probarlo. Sin ella, puede probarlo con otro título, como un contrato privado de compra o la herencia de quien la tenía. Le ayudará demostrar que la posee como dueño desde hace años, aunque figurar en el Catastro o pagar el IBI no prueba por sí solo la propiedad. Si no tiene ningún título, en Cataluña puede haberla adquirido por usucapión, que es hacerse dueño por haberla poseído como tal durante veinte años, a la vista de todos, sin violencia y sin interrupción. Para inscribirla a su nombre en el Registro de la Propiedad necesitará después una escritura, un expediente ante notario o una sentencia. Sin escritura se puede ser dueño En Cataluña se es propietario por un título, como una compraventa seguida de la entrega del bien o una herencia, o por usucapión. La escritura pública prueba el título frente a todos y permite inscribirlo en el Registro, pero no es lo que convierte en dueño. Una compraventa en documento privado, seguida de la entrega de la finca, puede bastar. La excepción es la donación, porque el Código Civil de Cataluña solo da por válida la de un inmueble hecha en escritura pública. Si sus padres le dieron una casa sin escritura, no hay donación. Si viven, pueden hacerla ahora ante notario. Si no, habrá que acudir a la herencia o a la usucapión. Cómo se prueba Quien dice ser dueño tiene que probarlo. Le costará más si la finca está inscrita a nombre de otro, porque la ley presume que pertenece a quien figura en el Registro. Sirven sobre todo: Un título, aunque no sea una escritura. Por ejemplo, el contrato privado de compra, el testamento o la declaración de herederos de quien la tenía, el reparto de la herencia o una sentencia. Frente a terceros, la fecha de un documento privado es difícil de acreditar. La posesión como dueño. El código catalán presume que quien posee un bien como dueño lo es, salvo que el bien esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Las pruebas de esa posesión y de su antigüedad, como los recibos del IBI y de los suministros a su nombre, las licencias de obras que pidió, las fotografías aéreas antiguas, un acta notarial o el testimonio de los vecinos. El Catastro no prueba la propiedad. Es un registro de la Administración pensado para los impuestos. Que usted figure en él como titular o pague el IBI es un indicio de que posee la finca, pero no un título. Si falta el título y cómo se inscribe Cuando el título se perdió o nunca existió, la salida habitual es la usucapión, que en Cataluña no exige título ni buena fe. Se puede sumar el tiempo que poseyeron quienes le transmitieron la finca, como sus padres. En la mayor parte del resto de España rige el Código civil, con plazos distintos según haya o no título y buena fe. Para inscribir la finca a su nombre, el camino depende de su situación: Si la compró a quien figura en el Registro, o a sus herederos, lo más sencillo es que le firmen la escritura. Si se niegan, puede demandarles para que el juez les obligue. Si la finca nunca se ha inscrito, hay que inmatricularla, es decir, abrirle su primera hoja en el Registro. Si está inscrita a nombre de otro, por ejemplo de un antiguo dueño de hace décadas, hay que reanudar la cadena de titulares con un expediente ante notario, en el que se cita al titular inscrito o a sus herederos. Si alguno no comparece o se opone, el notario cierra el expediente y queda la vía del juez. Si solo puede alegar la usucapión, lo seguro es una sentencia que la declare. Antes de demandar hay que intentar, en general, un acuerdo, por ejemplo con una propuesta por escrito o una mediación. No lo deje para más adelante, porque mientras la finca figure a nombre de otro, este o sus herederos podrían venderla o hipotecarla a alguien que confíe en el Registro.