¿Cómo tributa en el IRPF la ganancia por vender un piso? ¿Qué gastos puedo restar?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Tributa la ganancia, que es el precio de venta menos los gastos de la venta y menos lo que le costó el piso con los gastos y los impuestos de la compra. Esa ganancia se suma a los intereses y a las demás ganancias del año y paga por tramos, del 19 % al 30 %. Se declara en la renta que se presenta el año siguiente al de la venta. Puede restar, entre otros, la notaría, el Registro, el impuesto de transmisiones o el IVA de la compra, las obras de mejora, la comisión de la inmobiliaria y la plusvalía municipal, pero no los intereses de la hipoteca. Lo que se resta La ganancia se calcula así: Lo que obtiene es el precio de venta menos los gastos que paga usted como vendedor, como la comisión de la inmobiliaria, la plusvalía municipal o la parte de la notaría que le toque. Si declara un precio inferior al de mercado, Hacienda toma el de mercado. Lo que le costó es el precio de compra más los gastos y los impuestos que pagó al comprar, como la notaría, el Registro, la gestoría, la inmobiliaria si la pagó usted, el impuesto de transmisiones o el IVA y el impuesto de actos jurídicos documentados. A lo que le costó se suman las obras de mejora, como añadir un baño o ampliar el piso. Las reparaciones y el mantenimiento, como pintar o cambiar la caldera por otra parecida, no se suman. Los intereses de la hipoteca no se restan. Si el piso es heredado, lo que le costó es el valor que se declaró en el impuesto de sucesiones, más los gastos y los impuestos de la herencia. Si estuvo alquilado o lo compró antes de 1995 Si el piso estuvo alquilado, a lo que le costó se le resta la amortización de esos años, es decir, lo que la ley le permitía deducir en el alquiler por el desgaste del piso. Se resta como mínimo, por cada año de alquiler, el 3 % del mayor de dos valores, lo que le costó la construcción o su valor catastral, sin contar nunca el suelo, aunque no lo dedujera. Por eso haber alquilado el piso aumenta la ganancia al venderlo. Si lo compró antes del 31 de diciembre de 1994, la parte de la ganancia que corresponde a los años hasta el 19 de enero de 2006 se reduce, más cuanto más antigua sea la compra. Si lo compró antes del 31 de diciembre de 1986, esa parte no tributa. La rebaja tiene un límite de 400.000 euros de precio de venta, sumando todas las ventas en las que se haya aplicado desde 2015. No hay ninguna otra rebaja por los años que haya tenido el piso. Cuánto se paga La ganancia se suma a los intereses, los dividendos y las demás ganancias del año, lo que se llama la base del ahorro. Tributa por tramos: Hasta 6.000 euros, el 19 %. De 6.000 a 50.000 euros, el 21 %. De 50.000 a 200.000 euros, el 23 %. De 200.000 a 300.000 euros, el 27 %. Más de 300.000 euros, el 30 %. Por ejemplo, un piso comprado en 2014 por 200.000 euros, con 22.000 de impuestos y gastos, se vende en 2026 por 320.000, con 10.000 de inmobiliaria y 2.000 de plusvalía municipal. La ganancia es de 86.000 euros. Si ese año no hay otras ganancias ni intereses, se pagan 18.660 euros en la renta de 2026, que se presenta en 2027. Si sale pérdida, se compensa con otras ganancias del año y, si sobra, con hasta el 25 % de los intereses y los dividendos. Lo que quede se compensa en los cuatro años siguientes. La escala es la misma en toda España, salvo en el País Vasco y Navarra, que tienen su propio IRPF. La venta de la vivienda habitual tiene además dos exenciones, por reinversión y para los mayores de 65 años, que son otra cuestión.