Si compramos un piso a medias y uno se queda con todo, ¿qué es la extinción de condominio y qué impuestos tiene?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Es la operación con la que termina la copropiedad, que la ley llama comunidad y en la práctica se conoce como condominio. Uno de los dueños se queda con todo el piso y paga a los demás el valor de su parte, normalmente en una escritura ante notario. Como un piso no se puede partir, quien se lo queda no paga el impuesto de transmisiones patrimoniales sino el de actos jurídicos documentados, que en Cataluña es el 1,5 % del valor de la parte que adquiere. Por la misma razón, no hay plusvalía municipal. Quien cobra no paga ese impuesto, pero puede tener que declarar una ganancia en su renta si su parte vale ahora más de lo que le costó. Qué es y cómo se hace El Código Civil de Cataluña permite a cualquier copropietario pedir en cualquier momento que se divida lo que tiene a medias. Cuando el bien no se puede partir, como pasa con un piso, se adjudica entero a uno de los dueños, que paga a los demás el valor de su parte. Si hay acuerdo, los pasos son estos: Fijar el valor del piso, por acuerdo o con una tasación. Conviene que no quede por debajo del valor de referencia, el que fija el Catastro para cada inmueble, porque Hacienda lo toma en general como valor mínimo para el impuesto. Firmar la escritura ante notario e inscribirla en el Registro de la Propiedad a nombre de quien se queda el piso. Si el piso tiene una hipoteca a nombre de los dos, el que sale sigue debiendo al banco mientras el banco no acepte liberarle. Conviene pactarlo con el banco antes de firmar la escritura. Si no hay acuerdo, decide el juez, como explica otra respuesta. Si son matrimonio o pareja estable y se separan, la ley catalana permite hacer la extinción junto con el reparto de los demás bienes que tienen a medias, en una sola operación. En ese caso conviene revisar antes cómo tributa el conjunto. Lo que paga quien se queda el piso Quien se queda el piso paga el impuesto de actos jurídicos documentados, que grava la escritura. En Cataluña es el 1,5 % y se calcula solo sobre la parte que adquiere, no sobre el valor de todo el piso. Por ejemplo, dos amigos compraron a medias un piso que hoy vale 300.000 euros. Si uno se queda con todo y paga 150.000 euros al otro, el impuesto es de 2.250 euros, el 1,5 % de esos 150.000. A eso se suman la notaría y el Registro. Hay casos que salen más caros: Si lo que tienen a medias se puede repartir sin problema, por ejemplo dos pisos, pero uno se queda con todo. Entonces paga el impuesto de transmisiones patrimoniales por lo que recibe de más, normalmente el 10 % en Cataluña. Si son más de dos dueños y solo sale uno, mientras los demás siguen siendo copropietarios. También se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales sobre la parte que se compra. Si quien se queda el piso no paga nada al otro. Hacienda lo trata como una donación, que tributa por el impuesto de donaciones. En el resto de España la regla es la misma, pero el tipo del impuesto de actos jurídicos documentados lo fija cada comunidad autónoma. Lo que paga quien cobra Si su parte vale ahora más de lo que le costó, quien cobra tiene que declarar la diferencia como ganancia en su declaración de la renta. Si el piso era su vivienda habitual, esa ganancia puede quedar exenta si reinvierte lo que cobra en otra vivienda habitual o si tiene más de 65 años, como explican otras respuestas. Quien se queda el piso no tiene ganancia ni pérdida por la operación. Si el piso no se puede dividir y se compensa en dinero, no hay plusvalía municipal. En los casos más caros que se explican arriba, en los que se paga el impuesto de transmisiones o el de donaciones, sí puede haberla. Si el piso es heredado, hay reglas propias, que explica otra respuesta.