El inquilino me ha dejado desperfectos que la fianza no cubre: ¿qué puedo reclamar?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Todo lo que cueste reparar los daños que haya causado, aunque pase de la fianza, porque la fianza no limita lo que debe el inquilino. Aplique primero la fianza y reclame la diferencia, con facturas o presupuestos. Si lo prueba, puede pedir también la renta que haya perdido mientras no pudo alquilar la vivienda por esas reparaciones. No puede reclamar el desgaste normal por el uso. Lo decisivo es la prueba, porque desde el 8 de octubre de 2026, si al entregar la vivienda no se firmó un documento con su estado o no se anotaron esos desperfectos, se presume que se la devolvieron en buen estado, salvo que usted pruebe lo contrario. Qué puede reclamar El coste de reparar los daños que causaron el inquilino o las personas que vivían con él, menos lo que ya haya cubierto con la fianza. Las rentas y lo que el contrato ponía a cargo del inquilino, como suministros o gastos de comunidad, si quedó pendiente. Si hizo obras sin su permiso, que deje la vivienda como estaba o lo que cueste hacerlo. También puede quedarse con las obras sin pagar nada por ellas. La renta que dejó de cobrar mientras duraron las reparaciones, si prueba que por esos daños no pudo alquilarla. Los tribunales piden pruebas concretas. La prueba Desde el 8 de octubre de 2026, la ley pide que, al acabar el alquiler de una vivienda, propietario e inquilino firmen un documento de finalización con el estado en que se entrega. Si no se firmó, o si no recoge los desperfectos, se presume que la vivienda se devolvió en buen estado. Puede desmontar esa presunción con fotos fechadas del día de la entrega, un acta notarial, el informe de un perito o testigos, comparándolos con el inventario y las fotos de cuando entró el inquilino. Si el documento sí recoge los desperfectos, se aplica la regla de siempre del Código civil, según la cual el inquilino responde de ellos salvo que pruebe que no fueron culpa suya. La ley no aclara si el documento es obligatorio en los contratos firmados antes de esa fecha, pero en todos es la mejor prueba. Haga las fotos y pida los presupuestos antes de reparar. En un local valen las mismas reglas del Código civil y lo que diga el contrato, sin documento de finalización obligatorio. A quién y cómo reclamar Al inquilino, por escrito, con el detalle de cada daño y su coste. Ofrézcale negociar, por ejemplo un pago a plazos, porque antes de demandar hay que intentar un acuerdo. Al avalista, si la garantía que firmó cubre también los daños. A su seguro, si cubre los actos vandálicos del inquilino. También al seguro del inquilino, si incluye su responsabilidad frente al propietario por los daños en la vivienda. Si no hay acuerdo, una demanda de juicio verbal si reclama hasta 15.000 euros, sin abogado ni procurador hasta 2.000 euros. El proceso monitorio, pensado para deudas que constan en documentos, encaja peor, porque los daños hay que valorarlos y probarlos. No espere. Una reclamación por escrito interrumpe el plazo para demandar. Si además le debe rentas, en Cataluña cada mensualidad deja de poder reclamarse a los tres años de su vencimiento.