¿Qué pasa si vendo la nuda propiedad?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Si vende la nuda propiedad de su vivienda y se reserva el usufructo, el comprador pasa a ser el dueño desde que se firma la escritura, pero usted puede seguir viviendo en ella o alquilarla, normalmente durante toda su vida. Cuando usted muera, el comprador tendrá la propiedad plena sin pagar nada más. Sus herederos no recibirán nada de esa vivienda, aunque sí lo que quede del dinero que usted cobró. El precio es bastante menor que el de la vivienda entera, porque el comprador tiene que esperar sin saber cuánto tiempo. En general, usted declara la ganancia en el IRPF y paga la plusvalía municipal, mientras que el comprador paga el impuesto de transmisiones patrimoniales. Lo que cambia para cada uno El comprador es el dueño desde la escritura y puede inscribir la nuda propiedad a su nombre en el Registro de la Propiedad, con el usufructo que usted se reserva como carga. Puede vender, donar, hipotecar o dejar en herencia la nuda propiedad. Lo que no puede es usar la vivienda ni cobrar sus rentas mientras dure el usufructo, ni obligarle a usted a irse. Usted conserva el usufructo, que según el Código Civil de Cataluña es para toda la vida si la escritura no dice otra cosa. Puede vivir en la vivienda o alquilarla y quedarse la renta. Mientras tanto, usted paga los gastos ordinarios, como el IBI, las cuotas ordinarias de la comunidad y las reparaciones que pide el uso normal. El comprador paga las reparaciones extraordinarias. La escritura puede repartirlos de otra forma. Si más adelante quiere vender su usufructo, el comprador tiene preferencia para quedárselo por el mismo precio, salvo que la escritura diga otra cosa. Si la vivienda es de una pareja y se reservan el usufructo los dos, normalmente la parte del que muera primero pasa al otro. El comprador tiene que esperar entonces a que mueran los dos. El precio Comprador y vendedor fijan el precio libremente. Como el comprador no podrá usar la vivienda hasta que usted muera, paga bastante menos que por la vivienda entera. Además, pocos compradores se interesan por una nuda propiedad. Para los impuestos, Hacienda valora el usufructo para toda la vida en un porcentaje del valor de la vivienda igual a 89 menos la edad del usufructuario, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %. La nuda propiedad vale el resto. Por ejemplo, si usted tiene 75 años, la nuda propiedad vale para Hacienda el 86 % del valor de la vivienda. Si el comprador es un hijo, cuidado con el precio. Si queda muy por debajo de ese valor, la diferencia puede tributar como una donación y contar en la legítima de los demás hijos. Los impuestos Dependen del caso y conviene calcularlos antes de firmar. En general son estos: Usted declara en el IRPF la ganancia, que es la diferencia entre lo que cobra y la parte de lo que le costó la vivienda que corresponde a la nuda propiedad, descontados los gastos. Si tiene más de 65 años y es su vivienda habitual, la ganancia queda exenta, también cuando vende la nuda propiedad y se reserva el usufructo para toda la vida. Usted paga también la plusvalía municipal, el impuesto del Ayuntamiento sobre el aumento de valor del suelo, por la parte que vende. El comprador paga el impuesto de transmisiones patrimoniales sobre el valor de la nuda propiedad, con el tipo que se aplica en Cataluña a la compra de una vivienda usada. Cuando usted muera, en general el comprador no tiene que pagar otro impuesto por recibir el usufructo, porque compró la nuda propiedad y no la heredó. Es distinto cuando la nuda propiedad se recibe en una herencia o en una donación, porque entonces puede haber que pagar algo más al acabar el usufructo. Con el Código civil, que rige en la mayor parte del resto de España, el efecto civil es el mismo, aunque el nudo propietario no tiene preferencia para comprar el usufructo. En los impuestos cambia el tipo del impuesto de transmisiones, que fija cada comunidad autónoma.