¿Qué no puede hacer el usufructuario?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

No puede vender, donar ni hipotecar la vivienda, porque no es suya, salvo que el título que creó el usufructo le dé expresamente esa facultad. Tampoco puede cambiar su destino, por ejemplo convertir una vivienda en un local, ni hacer obras que alteren su forma o su sustancia o que la deterioren. Lo que sí puede vender, ceder o hipotecar es su propio usufructo. Pero en Cataluña, si lo vende, el nudo propietario tiene preferencia para comprarlo por el mismo precio. Lo que no puede hacer con la vivienda El Código Civil de Cataluña define el usufructo como el derecho a usar y disfrutar de bienes ajenos conservando su forma y su sustancia. El usufructuario tiene que respetar el destino del bien y comportarse como un buen administrador. Por eso no puede: Venderla, donarla ni hipotecarla. Solo puede hacerlo el nudo propietario, que es el dueño aunque no tenga el uso, sin perjudicar el usufructo. La excepción es que el título dé al usufructuario la facultad de disponer. Si se la da solo para casos de necesidad, únicamente puede usarla para sus necesidades personales o familiares y después de haber gastado los bienes propios que no necesite. Cambiar el uso que tiene. Una vivienda tiene que seguir siendo vivienda, así que no puede convertirla en un local ni alquilarla para otra cosa. Lo mismo vale para una finca agrícola o un local. Hacer obras que alteren la forma o la sustancia de la vivienda o que la deterioren, como derribar paredes de carga o cambiar por completo su distribución. Sí puede hacer mejoras dentro de esos límites y llevárselas al final si se pueden retirar sin dañar nada. El código catalán no prevé que el nudo propietario se las pague. Descuidarla. Responde ante el nudo propietario de los daños que cause. Este puede pedir además al juez que tome medidas para proteger la vivienda. El usufructuario tiene que avisarle también de lo que hagan otros que pueda perjudicarla, como la obra de un vecino que invade la finca. Si no le avisa, responde de los daños que cause ese silencio. Tomar posesión de los bienes sin hacer antes un inventario, al que tiene que citar al nudo propietario. Tiene que dar también una garantía de que cumplirá sus obligaciones, salvo que el título o la ley le eximan de darla. Por ejemplo, el viudo que tiene por ley el usufructo de toda la herencia no tiene que darla. Lo que sí puede hacer con su usufructo Vivir en la vivienda o alquilarla y quedarse la renta. Vender o ceder su usufructo, gratis o a cambio de un precio. Quien lo adquiere lo tendrá normalmente hasta que muera el usufructuario que se lo dio, porque el usufructo para toda la vida se mide por la vida de este. Hipotecar su usufructo, aunque no es frecuente que un banco lo acepte. En Cataluña, si vende su usufructo, el nudo propietario tiene preferencia para comprarlo, salvo que el título que lo creó diga otra cosa. Funciona así: Tiene que comunicarle de forma fehaciente, por ejemplo por burofax, a quién lo vende, por qué precio y en qué condiciones. Desde ese aviso, el nudo propietario tiene un mes para quedárselo por el mismo precio. Es el derecho de tanteo. Si no se lo comunica, o vende en otras condiciones, el nudo propietario puede quedarse el usufructo pagando lo mismo que el comprador. Tiene tres meses desde que se entera de la venta. Es el derecho de retracto. El nudo propietario, en cambio, puede vender la nuda propiedad sin permiso del usufructuario, pero no puede echarle ni perjudicar su uso. Con el Código civil, que rige en la mayor parte del resto de España, no existe esa preferencia del nudo propietario.