¿Qué implica la donación de un inmueble con reserva de usufructo?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Que quien dona, normalmente un padre o una madre, da el inmueble a un hijo u otra persona, pero se queda para toda su vida el usufructo, que es el derecho a usarlo y a cobrar sus rentas. El hijo pasa a ser nudo propietario, que es ser dueño sin poder usar el bien mientras viva el donante. Tiene que hacerse en escritura pública y no tiene vuelta atrás salvo causas muy concretas. Al donar, el hijo paga el impuesto de donaciones por el valor de la nuda propiedad y puede tener que pagar algo más cuando muera el donante. El donante puede tener que pagar en su renta por la ganancia, salvo que tenga más de 65 años y done su vivienda habitual. Lo que cambia para cada uno El donante puede seguir viviendo en el inmueble, o alquilarlo y cobrar la renta, mientras viva. El hijo no puede usarlo ni pedirle que se vaya. El hijo puede vender su nuda propiedad, pero el comprador tendrá que respetar el usufructo. Para vender el inmueble entero hacen falta los dos. Cuando muere el donante, el usufructo se acaba y el hijo pasa a tener la propiedad plena sin necesidad de otra escritura. Si el hijo muere antes, su nuda propiedad pasa a sus herederos, salvo que en la escritura se pactara que entonces el inmueble vuelva al donante. La donación no pone el inmueble a salvo de las deudas que el donante ya tenía, si no le quedan otros bienes para pagarlas. Además, cuando muera el donante, lo donado puede contar para calcular la legítima de los demás hijos. Los impuestos al donar Si el inmueble está en Cataluña, el hijo presenta el impuesto en la Agència Tributària de Catalunya en el mes siguiente a la escritura. Se calcula así: Paga solo por la nuda propiedad. Según la ley estatal del impuesto, el usufructo para toda la vida vale un porcentaje igual a 89 menos la edad del donante, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %. La nuda propiedad vale el resto. Pero se le aplica el porcentaje del impuesto que correspondería al inmueble entero. Con escritura pública, la tarifa catalana entre padres e hijos es del 5 % de los primeros 200.000 euros, del 7 % de lo que pase de esa cifra hasta 600.000 y del 9 % del resto. La Agència toma como valor mínimo del inmueble su valor de referencia del Catastro. Por ejemplo, una madre de 70 años dona a su hijo un piso de 300.000 euros y se reserva el usufructo, que vale el 19 %. Si donara el piso entero, el impuesto sería de 17.000 euros, 10.000 por los primeros 200.000 y 7.000 por los otros 100.000. Como la nuda propiedad vale el 81 %, el hijo paga el 81 % de esa cantidad, 13.770 euros. La rebaja del 95 % para la primera vivienda de un hijo joven difícilmente encaja, porque el hijo no tiene el uso del piso. El donante declara en su renta la ganancia que corresponde a la nuda propiedad, si el inmueble vale más de lo que le costó. No paga por ella si tiene más de 65 años y es su vivienda habitual, aunque se reserve el usufructo. En general, tiene que haber vivido en él tres años seguidos y seguir viviendo allí al donar o haberlo hecho en los dos años anteriores. El hijo paga además la plusvalía municipal, sin las rebajas que los ayuntamientos pueden aplicar al heredar. Cuando muere el donante Al acabarse el usufructo, el hijo puede tener que pagar algo más a Hacienda por esa parte, aunque no en su renta. Si el donante muere en los cuatro años siguientes a la donación, la ley del impuesto presume que el inmueble sigue siendo parte de su herencia. También entonces puede haber que pagar algo más. En Cataluña, al heredar hay rebajas que no se aplican al donar, como la del 95 % por la vivienda habitual del fallecido. Para un hijo, heredar suele salir más barato. Donar así permite adelantar el reparto sin que el donante se quede sin casa, pero no siempre ahorra impuestos. Conviene hacer las cuentas antes de firmar.