01.El acuerdo de unificación de criterios y su valor
La Junta de Jueces de la Sección Civil del Tribunal de Instancia de Barcelona se reunió el 29 de octubre de 2026, al amparo del artículo 170 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y del artículo 62.1 del Reglamento 1/2000, de los órganos de gobierno de los tribunales, y adoptó siete criterios sobre la aplicación del Real Decreto‑ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, en vigor desde el 8 de octubre de 2026. La magistrada presidenta del Tribunal de Instancia firmó el acuerdo el 3 de noviembre. Consta elevado a la Sala de Gobierno del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña para su conocimiento, y se ordenó comunicarlo, entre otros, al presidente de la Audiencia Provincial de Barcelona, a la Fiscalía Provincial y a los colegios de la abogacía y de procuradores de Barcelona.
Un acuerdo de unificación de criterios no es una fuente del Derecho ni vincula a los jueces, que siguen sometidos únicamente a la ley y resuelven cada caso con independencia. Tampoco vincula a la Audiencia Provincial, que conocerá de las apelaciones. Su valor es otro. Anuncia cómo van a aplicar, en principio, los juzgados civiles de Barcelona una norma de urgencia que plantea dudas desde su primer día, y permite a las partes ajustar su estrategia antes de demandar o de contestar. El acuerdo lleva el número (I), lo que hace prever otros.
Para valorar cada criterio hay que partir del texto de la norma, que reproducimos en lo esencial.
02.El texto y la estructura del artículo 2 del Real Decreto‑ley 29/2026
El artículo 2.1 dispone:
“Desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 31 de diciembre de 2030, para los procesos en los que actúe como demandante toda entidad con o sin personalidad jurídica dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamo hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado, ambas con el objeto de eludir los mecanismos de función social de la vivienda o maximizar su rentabilidad a través de la desproporción en las rentas de alquiler, en los precios de reventa o por su destinación a finalidades no residenciales y, en todo caso sin resultar de aplicación a entes públicos territoriales y aquellos otros organismos públicos y empresas o sociedades mercantiles pertenecientes al sector público, cuya finalidad es la promoción y la gestión de vivienda social y asequible, y en el caso de que la persona demandada se encuentre en situación de vulnerabilidad, ya sea certificado a partir de informe de los servicios sociales, o sea por aplicación de los criterios del 441.7 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y no tenga alternativa habitacional, se haya suspendido o no previamente el proceso en los términos establecidos en el artículo 441.5 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, el tribunal suspenderá por auto el proceso, resultando igualmente aplicable esta previsión cuando ya se hubiera dictado sentencia, decreto o auto poniendo fin al procedimiento o acordando el lanzamiento, siempre que este último no se hubiera ejecutado efectivamente”.
El artículo 2.2 se aplica, hasta la misma fecha, “solo en aquellos casos en los que no resulte de aplicación lo dispuesto en el artículo 5.Dos”, a “los procesos en los que actúen como demandantes personas diferentes a las previstas en el apartado anterior”. Con los mismos requisitos de vulnerabilidad y falta de alternativa habitacional, y siempre que “la Administración pública competente no haya ofrecido una alternativa habitacional digna y adecuada”, el tribunal pide informe a la administración competente en materia de vivienda y servicios sociales “para que informe expresamente acerca de los recursos que tienen disponibles y los ofrezcan”. Si no responde o informa de que no los tiene, “el tribunal suspenderá el proceso hasta que tales medidas sean adoptadas y se garantice una alternativa habitacional adecuada”. La suspensión “será revisada por el tribunal cada doce meses” y se alza cuando desaparece la vulnerabilidad, cuando se pone a disposición una alternativa adecuada y efectiva o el demandado la rechaza sin causa justificada, o cuando “transcurran tres años desde que se acordó la suspensión”. La administración asume la compensación del demandante persona física o persona jurídica dedicada al alquiler habitual asequible o social, que comprende “como máximo, la renta contractual dejada de percibir, así como costes de suministros impagados y las costas procesales”, sin lucro cesante hipotético ni daños morales. La norma precisa que ni la suspensión ni la compensación eximen al demandado de seguir pagando la renta. Y el último párrafo del apartado añade dos límites:
“No procederá la suspensión cuando el tribunal aprecie, atendidas las circunstancias concurrentes, que debe prevalecer la situación de vulnerabilidad económica o habitacional de la parte demandante, salvo que se trate de una persona jurídica, o de una persona física que tenga la condición de gran tenedor. Tampoco prevalecerá la situación de vulnerabilidad económica de la parte demandada cuando la parte demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas”.
De este texto resultan dos regímenes muy distintos. El del apartado 1 se define por el demandante, una entidad que compra inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado y con una finalidad concreta, la de eludir la función social de la vivienda o maximizar su rentabilidad mediante rentas desproporcionadas, precios de reventa o el destino de las viviendas a fines no residenciales. Frente a ella, acreditadas la vulnerabilidad y la falta de alternativa habitacional, la suspensión es directa, sin informe previo de la Administración, sin revisión periódica, sin causas de alzamiento, sin límite de tres años y sin compensación. Dura, en principio, hasta el 31 de diciembre de 2030. El régimen del apartado 2 es residual y subsidiario. Alcanza a todos los demás demandantes, cede ante la enervación extraordinaria del artículo 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, depende de que la Administración no ofrezca una alternativa, se revisa cada año, dura como mucho tres años y da derecho a compensación al demandante persona física o persona jurídica dedicada al alquiler habitual asequible o social. Determinar en cuál de los dos apartados está el demandante, y en particular probar la finalidad que exige el apartado 1, será a menudo la verdadera batalla del incidente.
03.El primer criterio excluye los incidentes de terceros ocupantes
El acuerdo excluye del artículo 2 “los incidentes de terceros ocupantes”, porque estos no tienen “la condición de demandante ni demandado a que se refiere el artículo 2”. El acuerdo no cita precepto, pero se refiere al incidente que la ley regula para los ocupantes del inmueble que no son el ejecutado ni quienes comparten con él su uso, en el artículo 704.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la entrega de inmuebles y, por remisión de este, en el artículo 675 para los inmuebles subastados. Cuando el inmueble que debe entregarse está ocupado por esas personas, el letrado de la Administración de Justicia les notifica la ejecución para que en diez días presenten los títulos que justifiquen su situación, y el ejecutante puede pedir el lanzamiento de quienes considere ocupantes de mero hecho o sin título suficiente.
El criterio es coherente con la letra del precepto, que habla de “la persona demandada”. A nuestro juicio, sin embargo, su alcance es limitado. No afecta a quien sí ha sido demandado, aunque lo haya sido de forma genérica. Es el caso de las demandas de recuperación de la posesión de una vivienda dirigidas también contra sus ignorados ocupantes, que el artículo 441.1 bis permite notificar a quien se encuentre habitándola. Quien ha sido emplazado como demandado puede invocar el artículo 2 aunque no se le identificara por su nombre en la demanda. Para el demandante, la consecuencia práctica es que, cuanto más amplio sea el círculo de demandados, más amplio será también el de quienes pueden pedir la suspensión.
04.El primer criterio excluye también las ejecuciones hipotecarias, que se rigen por la Ley 1/2013
El acuerdo excluye también las ejecuciones hipotecarias, porque tienen “su propia regulación específica” en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que el real decreto‑ley no ha modificado, como tampoco las causas de suspensión de ese procedimiento. Sí ha vuelto a redactar el artículo 685.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que exige que la demanda indique si el inmueble es la vivienda habitual del deudor y si el ejecutante es gran tenedor, con certificación del Registro de la Propiedad cuando niegue serlo. Y, como veremos, sus artículos 1.4 y 1.5 y su disposición final primera afectan también a quienes compran o ejecutan estos créditos.
La protección del deudor hipotecario vulnerable está, por tanto, en el artículo 1 de la Ley 1/2013, que regula su propia suspensión de lanzamientos y la sujeta a requisitos más estrictos que los del artículo 2. Según su apartado 1, hasta transcurridos quince años desde su entrada en vigor, es decir, hasta el 15 de mayo de 2028, “no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a cualquier otra persona física o jurídica la vivienda habitual” de personas en situación de especial vulnerabilidad. Esos supuestos son la familia numerosa, la unidad familiar monoparental con al menos un hijo a cargo, la unidad familiar de la que forma parte un menor de edad, aquella en la que algún miembro tiene una discapacidad igual o superior al 33 %, una situación de dependencia o una enfermedad que le incapacita de forma permanente para trabajar, la del deudor en desempleo, la que convive con familiares hasta el tercer grado en situación de discapacidad, dependencia o enfermedad grave, la que tiene una víctima de violencia de género y el deudor mayor de 60 años.
No basta con estar en uno de esos supuestos. Deben concurrir además cuatro circunstancias económicas. Los ingresos de la unidad familiar no pueden superar tres veces el IPREM anual de catorce pagas, límite que se incrementa por cada hijo a cargo y que sube a cuatro o cinco veces en los casos de discapacidad, dependencia o enfermedad grave que la ley señala. En los cuatro años anteriores, la unidad familiar tiene que haber sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, que la ley entiende producida cuando el esfuerzo de la carga hipotecaria sobre la renta familiar se ha multiplicado al menos por 1,5. La cuota hipotecaria tiene que superar el 50 % de los ingresos netos de la unidad familiar. Y el préstamo tiene que recaer sobre la única vivienda en propiedad del deudor y haberse concedido para adquirirla. Durante la suspensión, el ejecutado situado en el umbral de exclusión puede solicitar y obtener del acreedor ejecutante adherido al Código de Buenas Prácticas del Real Decreto‑ley 6/2012 el alquiler de la vivienda en las condiciones que ese código establece.
La comparación con el artículo 2 muestra lo que significa el criterio de la Junta. El deudor hipotecario no tiene el filtro amplio de la vulnerabilidad del artículo 2, sino la lista cerrada y los requisitos acumulativos de la Ley 1/2013, y su protección termina el 15 de mayo de 2028, más de dos años y medio antes que la del real decreto‑ley. La exclusión resulta llamativa si se tiene en cuenta que el artículo 2.1 se dirige precisamente a las entidades que compran carteras de préstamos hipotecarios impagados, cuyo cauce natural de recuperación es la ejecución hipotecaria. La exclusión alcanza, sin embargo, solo al procedimiento de ejecución. A nuestro juicio, si el adjudicatario demanda después por precario a quien sigue ocupando la vivienda, ese proceso es uno de los del artículo 441.5, y el artículo 2.1 se le aplica plenamente. El real decreto‑ley sí prevé otra protección para ese escenario, que el acuerdo no menciona. El artículo 1.5 suspende hasta el 31 de diciembre de 2030 cualquier lanzamiento que afecte a la vivienda habitual de una persona vulnerable sin alternativa habitacional cuando una de las entidades del artículo 1.1, que incluye a estos fondos y a las personas jurídicas grandes tenedoras, la adquiera o se la adjudique por menos del 70 % de su valor de mercado al amparo de las excepciones de los apartados 2.e) o 4 de ese artículo. Esas excepciones solo pueden invocarse desde la aprobación y entrada en vigor del Código de Buenas Prácticas y por las entidades que acrediten su adhesión y cumplimiento, de modo que, mientras el código no se apruebe, el artículo 1.5 no tiene supuestos a los que aplicarse.
Fuera de la ejecución, la disposición final primera ha añadido a la Ley 5/2019 un artículo 25 bis que protege al deudor frente a la cesión de su préstamo. Puede oponer al cesionario las mismas excepciones y defensas que al acreedor originario. Se prohíbe ceder los préstamos hipotecarios vencidos de deudores acogidos al Real Decreto‑ley 6/2012. Y, si tras la cesión el deudor acredita en seis meses que reúne los requisitos para acogerse a él, el cedente debe readquirir el préstamo por el mismo precio. La norma se aplica a las cesiones realizadas desde la entrada en vigor del real decreto‑ley.
05.El segundo criterio exige que el informe de los servicios sociales certifique la vulnerabilidad
El artículo 2 admite dos vías para acreditar la vulnerabilidad. Puede estar “certificado a partir de informe de los servicios sociales” o resultar de la “aplicación de los criterios del 441.7” de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El acuerdo precisa que el informe de los servicios sociales “deberá contener certificación expresa de dicha concurrencia de vulnerabilidad” y que, si no la contiene, la vulnerabilidad podrá acreditarse por la segunda vía.
Compartimos el criterio. El participio “certificado” no deja margen para que el juez deduzca la vulnerabilidad de un informe meramente descriptivo de la situación económica o familiar del demandado. Pero conviene precisar qué supone la segunda vía. El artículo 441.7 no establece umbrales automáticos. Dice que el tribunal “podrá considerar” determinados hechos, y le impone una “valoración ponderada y proporcional del caso concreto, apreciando las situaciones de vulnerabilidad que pudieran concurrir también en la parte actora”. Cuando el informe no certifica, por tanto, es el propio tribunal quien valora la vulnerabilidad, y la carga de aportar los datos recae en el demandado, que tendrá que acreditar los ingresos de la unidad familiar, la renta, el coste de los suministros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones, la composición del hogar y los documentos que acrediten la discapacidad, la dependencia o la condición de víctima de violencia sobre la mujer.
Ninguna de las dos vías acredita el segundo requisito del artículo 2, que el demandado “no tenga alternativa habitacional”. En el apartado 2, el informe que el tribunal pide a la Administración versa sobre los recursos que ella puede ofrecer, no sobre si el demandado dispone de una alternativa propia. En los dos apartados, entendemos que corresponde al demandado justificar que no la tiene, normalmente con el mismo informe de los servicios sociales. Para el demandante, la revisión del informe aportado es el primer punto de control. Si no certifica expresamente la vulnerabilidad, si no se pronuncia sobre la falta de alternativa o si consta que el demandado dispone de otra vivienda, hay base para oponerse.
06.El tercer criterio abre la apelación contra el auto que suspende
El acuerdo establece que, si se estima la suspensión, “procederá recurso de apelación en todos los casos, incluido el supuesto previsto en el artículo 2.2, y sin perjuicio de la facultad de revisión por el Tribunal cada doce meses”, y que, si se desestima, “cabrá recurso de reposición”. Las solicitudes se tramitarán en pieza separada.
El real decreto‑ley no dice qué recurso cabe. Según el artículo 455.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, son apelables las sentencias, los autos definitivos y los autos que la ley expresamente señale, y según el artículo 451.2, contra los autos no definitivos cabe reposición. El auto que suspende no pone fin al proceso, y por eso, con una lectura formal, solo admitiría reposición. La Junta opta por una interpretación funcional, que tiene apoyo en el propio sistema de la Ley de Enjuiciamiento Civil, porque para la suspensión por prejudicialidad penal o civil da apelación contra el auto que suspende y solo reposición contra el que la deniega (artículos 41 y 43). Una suspensión que puede durar hasta el 31 de diciembre de 2030, que exige calificar al demandante conforme al apartado 1 o al apartado 2 y que puede pedirse en cualquier fase del procedimiento no es una cuestión incidental, y merece una segunda instancia. Compartimos la solución, que permitirá a la Audiencia Provincial de Barcelona fijar doctrina sobre los conceptos de la norma. Pero la última palabra sobre la admisión de la apelación la tiene la Audiencia, a la que el acuerdo no vincula. Mientras no se pronuncie, la parte que recurra según la indicación de recursos que contenga el propio auto no debería verse perjudicada si la Audiencia entendiera otra cosa.
La asimetría es deliberada y coincide con la de esos preceptos. El demandante que ve suspendido su proceso tiene apelación, y el demandado al que se deniega la suspensión, solo reposición. Entendemos que la denegación no impide una nueva solicitud fundada en hechos posteriores, porque la vulnerabilidad es una situación que puede cambiar.
El acuerdo menciona la revisión cada doce meses, que el texto prevé solo para el apartado 2. En el apartado 1, la norma no prevé revisión ni causas de alzamiento. A nuestro juicio, la suspensión del apartado 1 puede alzarse igualmente si desaparece alguno de sus presupuestos, por ejemplo porque el demandado deja de ser vulnerable o dispone de una alternativa habitacional, ya que la suspensión solo se justifica mientras estos subsisten.
07.El cuarto criterio admite la vulnerabilidad social junto a la económica
El acuerdo declara que la vulnerabilidad del artículo 2 “comprende tanto la vulnerabilidad económica como la vulnerabilidad social”, porque “cuando el legislador ha querido referirse exclusivamente a la vulnerabilidad económica así lo ha hecho expresamente”. El argumento se apoya en el propio real decreto‑ley. El artículo 2 habla de “situación de vulnerabilidad”, sin adjetivo. En cambio, el artículo 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige que el arrendatario esté “en situación de vulnerabilidad económica en los términos legalmente previstos”, y el último párrafo del artículo 2.2 distingue entre la vulnerabilidad “económica o habitacional” del demandante y la vulnerabilidad “económica” del demandado. Y la propia Ley de Enjuiciamiento Civil ya distinguía ambas, porque el artículo 441.5 habla de la situación de vulnerabilidad “económica y, en su caso, social” del hogar.
El acuerdo no dice qué es la vulnerabilidad social, pero la ley sí lo hace. Según el artículo 441.7, para apreciarla el tribunal “podrá considerar el hecho de que, entre quienes ocupen la vivienda, se encuentren personas dependientes de conformidad con lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 2 de la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia, víctimas de violencia sobre la mujer o personas menores de edad”. La dependencia es, según ese precepto, “el estado de carácter permanente en el que las personas, debido a dificultades que afectan a su autonomía, precisan de cuidados y apoyos de otra u otras personas o ayudas importantes para realizar actividades de la vida diaria”. La vulnerabilidad económica, en cambio, se mide con datos. El tribunal puede considerar que la renta, en el desahucio por falta de pago, más los suministros supere el 30 % de los ingresos de la unidad familiar y que esos ingresos no alcancen tres veces el IPREM mensual, con incrementos por hijo a cargo, por mayores de 65 años o personas dependientes y hasta cinco veces el IPREM si algún miembro tiene una discapacidad igual o superior al 33 %, una situación de dependencia o una enfermedad que le incapacite de forma permanente para trabajar.
A nuestro juicio, esa enumeración no es cerrada, porque el tribunal “podrá considerar” esos hechos, lo que no excluye otros de entidad equivalente, como una enfermedad grave, una edad avanzada sin red familiar o una situación de exclusión que los servicios sociales acrediten. Pero hay que distinguir. Los tres supuestos legales, personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer y menores de edad, son el núcleo firme y pueden acreditarse ante el propio tribunal por la vía del artículo 441.7. Fuera de ellos, la vulnerabilidad social difícilmente prosperará sin un informe de los servicios sociales que la certifique expresamente.
La cuestión más delicada es si la vulnerabilidad social basta por sí sola. El acuerdo la sitúa en pie de igualdad con la económica, y entendemos que así es en el plano del concepto. Pero el artículo 2 exige además que el demandado “no tenga alternativa habitacional”, y ese requisito actúa como filtro. Un hogar con menores y con recursos suficientes para alquilar otra vivienda tiene alternativa y no puede acogerse a la suspensión. En la práctica, la vulnerabilidad social será decisiva en los hogares que superan por poco los umbrales económicos del artículo 441.7 pero que, por su composición, no pueden acceder a otra vivienda.
El criterio tiene tres consecuencias que el acuerdo no explicita. La primera afecta a la relación entre el artículo 2.2 y la enervación extraordinaria. Como el artículo 2.2 solo se aplica cuando no procede el artículo 22.6, y este exige vulnerabilidad económica, en el desahucio por falta de pago el arrendatario con vulnerabilidad económica irá a la enervación extraordinaria, salvo que el demandante sea una entidad del artículo 2.1, mientras que el que solo acredite vulnerabilidad social podrá pedir la suspensión del artículo 2.2. La segunda afecta a los fondos del artículo 2.1. Frente a ellos, la vulnerabilidad social, unida a la falta de alternativa, basta para suspender el proceso hasta 2030.
La tercera es la más relevante para el pequeño propietario. El último párrafo del artículo 2.2 dispone que no prevalece “la situación de vulnerabilidad económica de la parte demandada cuando la parte demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas”. Si, como sostiene la Junta, el legislador dice “económica” cuando quiere decir solo económica, la exclusión no alcanza a la vulnerabilidad social, de modo que el propietario de una o dos viviendas podría ver suspendido el desahucio de un hogar con menores o con personas dependientes aunque su vulnerabilidad económica no cuente. Cabe defender lo contrario, con el argumento de que la finalidad de la norma es proteger al pequeño propietario y de que carece de sentido protegerle solo frente a una de las dos vulnerabilidades. Pero la letra y la lógica del propio acuerdo apuntan a la primera lectura, y conviene contar con ella. Al pequeño propietario le quedan entonces tres defensas. Puede acreditar su propia vulnerabilidad económica o habitacional, que según el primer inciso del mismo párrafo puede hacer improcedente la suspensión. Puede discutir con rigor la certificación de la vulnerabilidad social y la falta de alternativa. Y, si la suspensión se acuerda, puede exigir que el auto fije la compensación a cargo de la administración competente en materia de vivienda, que la norma le reconoce por ser persona física.
08.El quinto criterio limita el régimen transitorio a los procedimientos que enumera la ley
La disposición transitoria segunda dispone:
“El régimen previsto hasta el 31 de diciembre de 2030 en el artículo 2, y el nuevo régimen previsto en el artículo 5.Dos será aplicable a las ejecuciones de resoluciones dictadas en los procedimientos a que se refiere el apartado 5 del artículo 441 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, que se encuentren en curso a su entrada en vigor, siempre que no se hubiera practicado el lanzamiento”.
En el caso del artículo 2, añade la disposición, el ejecutado puede pedir su aplicación “aunque el trámite previsto en dichos apartados hubiera sido resuelto con anterioridad o se hubiera agotado el plazo máximo de suspensión previsto en el apartado 6 del artículo 441”, y, presentada la solicitud con la documentación justificativa, el letrado de la Administración de Justicia “suspenderá provisionalmente la práctica del lanzamiento hasta que el tribunal resuelva mediante auto”.
La Junta interpreta la disposición de forma restrictiva, de modo que se aplica solo a los procedimientos a los que remite el artículo 441.5, que son los de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es decir, el desahucio por falta de pago o por expiración del plazo, el precario, la tutela sumaria de la posesión, incluida la recuperación de la vivienda ocupada, y la efectividad de los derechos reales inscritos, “sin perjuicio del cauce específico contenido en el artículo 5.2 del RD en caso de concurrencia de vulnerabilidad económica”.
Coincidimos, y creemos que la misma delimitación vale para el artículo 2 en los procesos iniciados después del 8 de octubre. El artículo 2 no enumera los procesos a los que se aplica, pero se remite al trámite del artículo 441.5 y a los criterios del artículo 441.7, que solo operan en esos cuatro procedimientos, y su rúbrica habla de “desahucios”. Quedarían fuera, por tanto, los lanzamientos que resultan de un juicio ordinario, como la acción reivindicatoria, o de una división de cosa común.
La consecuencia práctica más inmediata está en el segundo párrafo de la disposición. En una ejecución pendiente el 8 de octubre, basta con que el ejecutado presente la solicitud con su documentación para que el letrado de la Administración de Justicia suspenda provisionalmente el lanzamiento, aunque el juzgado ya hubiera agotado antes la suspensión ordinaria de dos o cuatro meses del artículo 441.6.
09.El sexto criterio ordena suspender de oficio los lanzamientos pendientes para que opere la enervación extraordinaria
El artículo 5.Dos del real decreto‑ley ha añadido un apartado 6 al artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que empieza así:
“En los procesos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas del artículo 250.1.1.º, cuando se acredite que la persona arrendataria se encuentra en situación de vulnerabilidad económica en los términos legalmente previstos, y no aplicándose para el supuesto previsto en el artículo 2.1 del Real Decreto-ley 29/2026 […], si la Administración pública competente no ofrece una alternativa habitacional adecuada, estará obligada a enervar la acción mediante el pago al arrendador o la consignación judicial de la totalidad de las cantidades reclamadas y de las que se hayan devengado hasta el momento del pago o consignación, así como las costas procesales a favor del demandante”.
La Administración dispone de “un plazo máximo e improrrogable de dos meses desde la notificación”, durante el cual quedan suspendidos el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento. Si paga o consigna, se declara enervada la acción y el contrato sigue vigente. Si no hace nada, “quedará subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario, y no habrá lugar para el lanzamiento, manteniéndose vigente el contrato de arrendamiento hasta su expiración en tanto se mantenga la situación de vulnerabilidad económica”. Esta enervación es independiente de la ordinaria del artículo 22.4, no computa como enervación anterior y procede aunque el arrendador haya hecho el requerimiento fehaciente de pago.
Para los procesos en curso, la disposición transitoria segunda impone que, “antes de continuar el proceso, independientemente de la fase en la que se encuentre, deberá darse cumplimiento a la nueva obligación de enervación extraordinaria”. La Junta extrae de ahí que el lanzamiento pendiente “deberá suspenderse de oficio” cuando concurran tres requisitos, que conste acreditada mediante resolución previa la vulnerabilidad económica del demandado, que el demandante no esté comprendido en el artículo 2.1 y que se trate de un juicio verbal de desahucio por falta de pago.
El criterio nos parece correcto. Si la norma obliga a cumplir la enervación extraordinaria antes de continuar, en cualquier fase, el tribunal no puede ejecutar el lanzamiento cuando ya consta en las actuaciones que concurren sus presupuestos. La resolución previa será normalmente el auto que, en el trámite del artículo 441.6, apreció la vulnerabilidad económica. Entendemos que una resolución que solo apreció vulnerabilidad social no basta, porque el artículo 22.6 exige la económica. Si la vulnerabilidad económica no consta en una resolución anterior, el arrendatario deberá pedir la aplicación del artículo 22.6 y acreditarla.
Para el arrendador, el efecto es relevante. Si la Administración no paga ni ofrece una alternativa en dos meses, su deudor pasa a ser la Administración, el contrato sigue vigente hasta su expiración mientras dure la vulnerabilidad económica y no hay lanzamiento. El requerimiento previo de pago, que impide la enervación ordinaria, no impide esta. Si, en cambio, la Administración ofrece en ese plazo una alternativa habitacional adecuada, la norma no dice qué ocurre. A nuestro juicio, alzada la suspensión, el proceso y el lanzamiento deben continuar, y tampoco procede la suspensión del artículo 2.2, que exige que la Administración no haya ofrecido alternativa.
10.El séptimo criterio deja fuera del artículo 2.2 al Institut Català del Sòl y a la Agència de l'Habitatge de Catalunya
El último criterio declara que el artículo 2.2 no es aplicable al Institut Català del Sòl ni a la Agència de l'Habitatge de Catalunya. La Junta razona que el artículo 2.2 se refiere a los procesos en que demandan “personas diferentes a las previstas en el apartado anterior”, y que los entes públicos cuya finalidad es la promoción y la gestión de vivienda social y asequible ya están “previstos” en el apartado 1, aunque sea para excluirlos. Añade que la adjudicación de vivienda por estas entidades está sujeta a un procedimiento administrativo que no se puede subvertir y que la Audiencia Provincial de Barcelona no las ha considerado grandes tenedores.
El argumento literal admite la lectura contraria. Si el apartado 1 menciona a estos entes precisamente para decir que no le son aplicables, podría sostenerse que son “personas diferentes” de las que el apartado 1 regula y que caen, por tanto, en el apartado 2. A nuestro juicio, el argumento más sólido a favor del criterio es otro, que la Junta no expresa. El mecanismo del artículo 2.2 consiste en pedir a la Administración competente en materia de vivienda que ofrezca una alternativa y en cargarle la compensación del demandante, lo que carece de sentido cuando el demandante es la propia administración de la vivienda. Por la misma razón, el criterio debería extenderse a los demás entes públicos de vivienda social, aunque el acuerdo solo nombre a los dos catalanes. El acuerdo no se pronuncia, en cambio, sobre la enervación extraordinaria del artículo 22.6, que solo excluye el supuesto del artículo 2.1, cuando el arrendador que demanda por falta de pago es uno de estos entes.
11.Conclusiones prácticas
Para quien demanda en Barcelona, el acuerdo aconseja identificar desde el principio en qué apartado del artículo 2 puede encajar y preparar la prueba de que no es una de las entidades del apartado 1; examinar el informe de los servicios sociales y oponerse si no certifica expresamente la vulnerabilidad o no acredita la falta de alternativa habitacional; contar con que la vulnerabilidad social, por sí sola, puede fundar la suspensión, también frente al pequeño propietario; y recurrir en apelación el auto que suspenda sin base. Si es persona física o persona jurídica dedicada al alquiler habitual asequible o social, debe pedir que el auto fije la compensación y, en los desahucios por falta de pago, debe saber que la Administración puede quedar subrogada como deudora.
Para quien es demandado, lo esencial es obtener un informe de los servicios sociales que certifique expresamente la vulnerabilidad y la falta de alternativa habitacional, y reunir a la vez la documentación que permita acreditarla ante el tribunal por la vía del artículo 441.7; hacer valer la vulnerabilidad social cuando en el hogar hay menores, personas dependientes o víctimas de violencia sobre la mujer; y, en los procedimientos pendientes el 8 de octubre, pedir la suspensión aunque ya se hubiera agotado la ordinaria; y seguir pagando la renta mientras dure la suspensión, porque la norma no le exime de ello. El deudor hipotecario, en cambio, debe buscar su protección en la Ley 1/2013, con sus requisitos propios y su plazo, que termina el 15 de mayo de 2028.
El acuerdo da a los operadores de Barcelona una seguridad que la norma de urgencia no da por sí sola, pero deja abiertas cuestiones de peso, como el alcance de la vulnerabilidad social frente al pequeño propietario, la admisión de la apelación o la protección del deudor hipotecario entre 2028 y 2030, que tendrán que resolver la Audiencia Provincial de Barcelona y, previsiblemente, nuevos acuerdos de la Junta.
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